Непосредственное управление многоквартирным домом в 2020 году

Что это значит?

Непосредственный способ управления многоквартирным домом – это принятие важных решений и совершение ряда действий в отношении общедомового имущества его жильцами, без привлечения УК или создания ТСЖ.

Договоры с поставщиками услуг заключаются собственниками МКД самостоятельно либо через третье лицо, представляющее их интересы. Такая система эффективна исключительно при активной позиции жильцов.

Жильцам приходится не только самостоятельно подписывать договора с ресурсообеспечивающими компаниями, но и проводить благоустройство придомовой территории, создавать игровые площадки для детей, устанавливать скамейки возле дома и т.п. Все это делается за личные средства владельцев квартир.

Существует одно ограничение на использование непосредственной формы управления: она доступна лишь при условии, что в МКД не больше 30 квартир.

Общеэксплуатационные расходы в ЖКХ

Приказ Госстроя РФ № 303 2000 года определяет общеэксплуатационные расходы, как затраты на руководство, координирование работ по содержанию жилфонда.

Эти затраты содержат в себе издержки на финансирование управляющих компаний, которые создают благоприятные условия для их нормальной работы. Эти затраты не взаимосвязаны с платой за содержание и ремонт многоквартирных домов, и довольно разнообразны. В группу общеэксплуатационных включены следующие виды расходов на:

  • хозяйственно — административные нужды
  • выплату заработной платы сотрудникам
  • организацию и выполнение работ
  • иные потребности.

Выше приведенные расходы включают в квитанции для оплаты и проводят в одной графе в лицевом счете вместе с оплатой за содержание и ремонт жилых домов. Для более детального изучения этих затрат и регулирования тарифных ставок на них стоит ознакомиться с Постановлением Госстроя № 9 1999 года.

Ст.162 ЖК РФ устанавливает перечень мероприятий по подбору управляющей компании. Исходя из статьи, подписывается договор управления многоквартирным домом. Сторонами его подписания являются владельцы квартир и руководство управляющей организации. Избираемая организация должна обладать лицензией на ведение управленческой деятельности в многоквартирных зданиях.

Выбор компании осуществляют путем проведения общего собрания собственников помещений. Компания подписывает договора на оказание определенных услуг с каждым из собственников на условиях, принятых решением не менее 50% владельцев квартир.

В договоре прописывается ряд нижеперечисленных обязательств:

  1. совокупность общедомового имущества, на которое распространяется управление и адрес здания
  2. сервис и обслуживание, оказываемые организацией
  3. определение величины, сроков внесения платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, в том числе ЖКХ, обслуживание и ремонт
  4. порядок и временные рамки исполнения взятых на себя обязательств компанией и контроль над их исполнением.

Традиционно к услугам и работам по управлению многоквартирным домом принято относить:

  • хранение и ведение тех. документации дома
  • оформление договоров с подрядчиками на выполнение тех или иных работ и контроль над их качеством
  • заключение договоров с поставщиками водо-, тепло- и электроснабжения
  • выставление счетов и сбор средств с владельцев жилых помещений, взыскание долгов за поставленные услуги с должников
  • проверка поставляемых коммунальных услуг заказчикам
  • диспетчерские услуги жильцам и производство регистрации граждан
  • предоставление жильцам различных справок
  • доведение информации до собственников жилья об изменении тарифов
  • внесение предложений собственникам жилья о проведении капитального и текущего ремонта.

Расходы ЖКХ

ЖКХ представляет собой многоотраслевую систему, которая охватывает порядка 30 разнообразных видов деятельности. ЖКХ подразделяют на несколько крупных подотраслей:

  • жилищное хозяйство
  • обеспечение потребителей ресурсами
  • благоустройство городов, поселков и сел.

Финансовые средства предприятий ЖКХ формируются из финансовых средств, поступающих из бюджета и потребителей. Благоустройство населенных пунктов финансируется из средств бюджета, а обеспечение потребителей ресурсами – из средств потребителей.

Предприятия ЖКХ обеспечивают доведение коммунальных ресурсов до потребителей. Предприятия ЖКХ обеспечивают доведение коммунальных ресурсов требуемого качества до потребителей. Плата за услуги включает в себя оплату за:

  1. холодное и горячее водоснабжение, подаваемое потребителю посредством трубопроводной сети
  2. отвод бытовых сливов с помощью канализационных сетей
  3. электроэнергию, подаваемую потребителю в необходимом объеме
  4. газоснабжение – круглосуточное обеспечение газом требуемого качества
  5. отопление – поддержание в квартирах температуры воздуха, в рамках соответствующих руководящих документов.

Тарифы на услуги ЖКХ в зависимости от регионов могут быть различными, так как их регулированием занимаются муниципальные власти на местах. Предприятия ЖКХ не имеют права завышать тарифы ЖКХ выше установленных по региону.

Непосредственное управление многоквартирным домом в 2020 году

ЖК РФ предусматривает одним из способов управления многоквартирным домом – непосредственный способ управления. Порядок выбора такой формы управления может быть применим для многоквартирных домов не менее чем с 12 квартирами. Такой способ управления избирается на общих основаниях – путем собрания владельцев квартир.

Одним из основных условий выбора такого способа управления МКД является выбор управляющей организации.

В ее состав входят владельцы квартир, отвечающие за содержание и ремонт общедомового имущества, обеспечение поставки коммунальных услуг и выполнение прочих обязательств в соответствии с условиями принятого на собрании договора.

При таком варианте управления поставка коммунальных услуг осуществляется получателю при заключении договора каждого владельца «квадратных метров» персонально. Письменного оформления договора не требуется.

Преимуществами выбора данной формы управления являются:

  • прямые контакты между владельцами квартир и поставщиками услуг
  • возможность владельца жилья предъявлять претензии поставщикам минуя посредников.

Недостатки такой формы управления:

  • управляющая компания не несет ответственность за участие в программах капитального ремонта жилья
  • уклонение от обязанности по несению дополнительных расходов на выставление счетов не за свои ресурсы, истребование долгов и от банкротства.

Заключение

Как и любое другое предприятие, располагающееся на рынке товаров, управляющие компании, прежде всего, проявляют заботу о своей экономической стабильности и получении прибыли.

Они периодически со своей стороны пытаются навязывать в условия договора рост тарифных ставок на ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Компании ссылаются на целый ряд причин.

К таким причинам относят — рост цен в регионе, тарифных ставок у предприятий — подрядчиков, тарифов для муниципального жилья, устанавливаемых муниципальными властями.

Фото 2

У большинства управляющих компаний планы на рост тарифов благополучно работают и приносят многомиллионную прибыль. В соответствии с ГК РФ условия договора не изменяются одной из сторон договора. Все условия договора регулируются положениями ЖК.

Расторжение такого договора или изменения его условий устанавливаются в двустороннем порядке. Размер платы за жилое помещение регулируется ЖК, однако, в случае возникновения спорных ситуаций об индексации цен пользуются ст.

424 ГК РФ, в которой прописано, что исполнение условий договора осуществляют по ценам, прописанным в соглашении сторон.

Последние изменения в Жилищном кодексе РФ и других правовых документах

Регулируется непосредственное управление (НУ) МКД Жилищным кодексом. Данный нормативный документ был веден в действие Федеральным законом №188 от 29.12.2004 года. В статье №164 ЖК РФ сказано, что основой заключения договоров при таком варианте управления является решение жильцов.

В содержание нормативно-правовых документов, регламентирующих порядок проведения непосредственного управления домом, регулярно вносятся коррективы. Определенные изменения произошли и за последнее время.

Непосредственное управление МКД в новых правовых условиях стало осуществляться намного проще:

  • принятие решения на собрании проводится большинством голосов. Свое согласие должно выразить больше половины жильцов. Раньше требовалось не меньше 2/3 голосов. Это вызывало определенные сложности;
  • собственнику жилья теперь необязательно лично являться на общедомовое собрание. Можно отправить вместо себя представителя, оформив доверенность в простом письменном виде;
  • по решению владельцев квартир МКД можно открыть банковский депозит для размещения на нем денег для проведения капитального ремонта. Такой счет легко контролировать. Проценты от вклада защищают финансовые средства от инфляции.

Все это позволяет управлять домом намного эффективнее, повысить комфортность проживания в нем.

Непосредственное управление многоквартирным домом в 2020

Корректировки в Жилищный кодекс РФ вступили в силу еще в 2015 году после принятия ФЗ № 255. Фактически, как таковое непосредственное управление многоквартирном доме в «чистом» виде почти не используется. Собственники объединяются в ТСЖ (товарищество собственников жилья) или в ЖК (жилищные кооперативы).

Управление многоквартирным домом 2020 - договор, способы, выбор

Непосредственное управление допускается только в домах с небольшим количеством квартир (до 16-ти). Таким образом, полного исключения этой формы управления в ближайшие несколько лет не предвидится.

Эта форма управления представляет собой координированные действия собственников квартир в доме, направленные на обеспечение комфорта и безопасности проживающих граждан. Непосредственное управление многоквартирным домом подразумевает упрощенный способ решения текущих вопросов. Бюрократии при такой форме гораздо меньше, так как административный аппарат фактически отсутствует.

Еще по теме  Платятся ли алименты с наследства и переходят ли долги наследникам

Все решения принимаются очень оперативно. При этом учитываются пожелания жильцов, выслушиваются мнения. Обслуживание дома осуществляется силами проживающих лиц или подрядчиками на основании договора. При непосредственном управлении снижаются расходы на услуги ЖКХ и отсутствует коллективная ответственность.

Для самостоятельного управления владельцы квартир могут организовать ТСЖ. В этом случае в обязательном порядке формируется устав и осуществляется регистрация некоммерческого партнерства. Товарищество принимает на себя основные обязательства, такие как:

  • обеспечение эксплуатации недвижимости в многоквартирном доме;
  • распоряжение, пользование и владение общим имуществом;
  • создание комфортных и безопасных условий для проживания граждан;
  • представление интересов собственников жилья в службах ЖКХ и других инстанциях.

Помимо создания ТСЖ, владельцы квартир могут выбрать управляющую компанию и заключить с ней договор на оказание услуг. Тогда все перечисленные функции возьмет на себя эта организация. Однако следует понимать, что основная цель существования управляющей компании – получение прибыли.

Существует несколько основных обязанностей, которые потребуется выполнять собственникам при непосредственном управлении многоквартирным домом:

  1. Подготовка и хранение технических документов, касающихся многоквартирного дома.
  2. Сбор и хранение данных о собственниках, нанимателях и пользователях общедомовым имуществом на основании договоров.
  3. Разработка и вынесение предложений на обсуждение жильцов дома, затрагивающих содержание общедомового имущества и проведение ремонтных работ.
  4. Формирование плана содержания дома и проведения ремонтных работ, списка требуемых услуг, расчета финансовых потребностей и источников материального обеспечения.
  5. Решение вопросов по проведению капитального ремонта.
  6. Заключение договоров с исполнителями работ и компаниями, предоставляющими услуги.
  7. Осуществление контроля над исполнением, участие в исковой и претензионной работе в случае обнаружения недостатков.
  8. Проведение расчетов за услуги и работы, а также документальное оформление.
  9. Взаимодействие с государственными и муниципальными учреждениями.

Управление многоквартирным домом 2020 - договор, способы, выбор

Вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом, рассматриваются на общем собрании владельцев квартир. Инициаторы собрания уведомляют собственников заблаговременно с указанием перечня вопросов, которые планируется рассмотреть.

Принятые на собрании решения оформляются документально. В дальнейшем владельцы квартир вправе контролировать факт исполнения принятого решения. Без проведения общего собрания собственников не допускается заключение договоров с поставщиками услуг или исполнителями работ.

Исключением будет вопрос заключения договоров по предоставлению услуг ЖКХ. Компания-поставщик должна заключить договор с каждым собственником в индивидуальном порядке.

Собственники совместно следят за состоянием и эксплуатацией общедомового имущества. К нему относят:

  • помещения, предназначенные для общего пользования – лестничные площадки, коридоры, лестницы, лифт, иное оборудование;
  • крыша;
  • ограждения общей территории;
  • несущие конструкции – балконные плиты, перекрытия, колонны;
  • ненесущие конструкции – окна, двери, парапеты, лестничные перила и т.д.;
  • земельный участок, на котором располагается многоквартирный дом;
  • территория, признанная придомовой.

Это не исчерпывающий список. Сюда же можно включить различное оборудование, которое размещается внутри многоквартирного дома или даже за его границами, но предназначенное для обслуживания жилых и нежилых помещений в здании. Помимо этого, в общедомовое имущество могут входить и другие объекты, предназначенные для обеспечения эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

В соответствии с требованиями жилищного законодательства, если в доме насчитывается больше четырех квартир, а ТСЖ образовано не было, необходимо организовать общедомовой совет. Лиц, которые войдут в совет, а также его председателя выбирают на общем собрании собственников жилья.

После формирования совета дома на него будет возложена вся организационная работа. Однако не нужно путать совет с управляющим органом. Основная деятельность по-прежнему возлагается на всех собственников. Без вынесения вопроса на общее собрание владельцев квартир нельзя принять ни одно управленческое решение.

Управление многоквартирным домом 2020 - договор, способы, выбор

В свою очередь, выбранный председатель уполномочен вести переговоры с муниципальными и государственными учреждениями, а также с поставщиками услуг и исполнителями работ. Помимо этого, он вправе представлять интересы любого из собственников на основании доверенности. Работа председателя оплачивается.

К преимуществам непосредственной формы управления многоквартирным домом относят:

  • отсутствие обязательств перед управляющей компанией у собственников;
  • отсутствие коллективной материальной ответственности при наличии задолженности за услуги ЖКХ у одного из собственников квартир;
  • отсутствие посредников при определении поставщика услуг.

Собственники квартир самостоятельно выбирают компании, с которыми они будут сотрудничать. К примеру, при наличии товарищества собственников жилья эти решения принимаются ТСЖ практически без участия владельцев.

При непосредственном заключении договоров гражданам не приходится оплачивать дополнительные работы и услуги, которые не были прописаны в соглашении изначально.

Можно сказать, что контроль осуществляется тщательнее, чем при других формах управления.

К отрицательным сторонам можно отнести:

  • отсутствие государственной поддержки в финансовых вопросах;
  • нет контроля над непосредственным управлением со стороны надзирающих органов;
  • при заключении договора, к примеру, на поставку чего-либо, нужно, чтобы его подписали не меньше половины собственников.

Несмотря на экономию за услуги ЖКХ и другие виды поставок и работ, собственникам приходится больше тратиться на косметический и капитальный ремонт.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Плюсы и минусы

НУ МКД имеет свои особенности. Нужно знать все минусы и плюсы, чтобы понять, стоит ли выбирать такую форму управления общедомовым имуществом либо лучше заключить договор с УК, создать товарищество собственников жилья.

Преимущества НУ МКД:

  • оплата коммунальных услуг перечисляется напрямую поставщику ресурсов;
  • открытая бухгалтерия. Собственники квартир МКД видят все расходы и доходы. Это минимизирует вероятность воровства на местах;
  • можно отказаться от некоторых коммунальных услуг;
  • решение о распределении собранных денег принимается самостоятельно жильцами;
  • не нужно уплачивать взносы на содержание ТСЖ либо УК;
  • поставщик услуг действует в рамках заключенного договора;
  • оперативное принятие решений;
  • обязательно оплачивать лишь основные услуги. В случае появления задолженности по ним, вопрос решается в судебном порядке. Дополнительные услуги собственники жилья оплачивать не обязаны. Расчет проводится в добровольном порядке. Принудить произвести оплату суд не может;
  • должники лично несут ответственность за неуплату коммунальных услуг. Для них прекращается поставка ресурсов. Долг взыскивается через суд.

Недостатки НУ многоквартирным домом:

  • безвозмездность оказания услуг по управлению МКД. Уполномоченное лицо выполняет свои функции бесплатно. При этом ему приходится решать много задач, что создает ряд хлопот, отнимает немало свободного времени;
  • невозможность участия в госпрограммах. Субсидирование обычно проводится через Товарищество собственников жилья либо Управляющую компанию при наличии расчетного счета;
  • ремонт оборудования и помещения осуществляется самостоятельно;
  • иногда возникают конфликтные ситуации по поводу распоряжения собранными деньгами;
  • наличие дополнительных трат, связанных с заключением и продлением договоров с фирмами-поставщиками коммунальных услуг;
  • необходимость самостоятельного решения организационных вопросов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону:

7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Непосредственное управление многоквартирным домом в 2019 году

Время чтения: 5 минут

Эффективное управление многоквартирным домом призвано создать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, обеспечить оптимальное содержание общего имущества.

Если руководство МКД осуществляется при прямом участии жильцов, им стоит знать, что такое непосредственное управление многоквартирным домом, в чем заключаются его особенности, каковы плюсы и минусы этого варианта.

Управление многоквартирным домом 2020 - договор, способы, выбор

При непосредственном руководстве МКД собственники квартир заключают договора по обслуживанию и ремонту дома на основании решений общего собрания жильцов. Такой способ управления позволяет им вступать в правоотношения с ресурсоснабжающими компаниями (РСО) – организациями, обеспечивающими поставку газа, воды и электричества.

Непосредственная форма управления многоквартирным домом – это способ, позволяющий собственникам помещений договариваться с подрядчиками о поддержании оптимального состояния дома.

Если речь идет о юридической стороне вопроса, каждый жилец помещения от своего имени заключает договор на поставку ресурсов.

Организация, которая содержат и проводит ремонт в доме, обеспечивает водоотведение, отопление, электро- и газоснабжение, ответственна перед собственниками помещений в МКД за выполнение своих функций. Эти положения установлены Правительством РФ, выражены в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и содержатся в заключаемых договорах.

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует ст. 164 Жилищного кодекса РФ. Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан.

Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.

В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.

Как перейти на непосредственную форму управления МКД?

Управление многоквартирным домом 2020 - договор, способы, выбор

Если у собственников квартир МКД возникла идея управления домом без посредников, то им нужно знать, как это сделать правильно. Стоит придерживаться определенного алгоритма действий.

Еще по теме  Вынос границ земельного участка в натуру самостоятельно и помощью специалистов в 2019 году, цена работ, стоимость, кто проводит, список докуметов, акт выноса границ

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом процедура, состоящая из ряда таких этапов:

  • организация инициативной группы. Решение ею важных задач;
  • проведение общедомового собрания;
  • выбор обслуживающих организаций.

Чтобы произошла смена системы управления МКД, нужны инициаторы. Поэтому на первом этапе собираются единомышленники перехода на новые условия функционирования дома. Желательно, чтобы были представители от каждого подъезда.

Первая задача сформированной инициативной группы заключается в создании списка собственников жилого помещения, информировании их о запланированных изменениях. Важно показать владельцам квартир все преимущества новой формы управления.

Необходимо привлечь на свою сторону как можно больше жильцов. Следующей задачей инициативной группы является проведение первого общедомового собрания. Для этого решается, когда и где будет организована встреча жильцов МКД.

Всем владельцам квартир отправляются письма-приглашения на собрание. В них указывается информация о месте, дате встречи, приводится перечень рассматриваемых вопросов.

Собрание собственников жилья проводится с целью принятия решения о переходе на непосредственное управление домом. Голосование может быть традиционным либо заочным. В первом случае заранее подбирается место и помещение для организации встречи. Это может быть рядом расположенная школа, клуб.

Разрешается проводить общедомовое собрание и во дворе. Решение принимается на месте. Неактивные люди и арендаторы обычно безразличны к новшествам, поэтому ведут себя безынициативно. Если таких жителей большинство, то целесообразно выбирать заочную форму голосования.

В этом случае владельцы квартир излагают свое мнение письменно в опросном листе либо бюллетене и передают его по указанному адресу.

Управление многоквартирным домом 2020 - договор, способы, выбор

Как правило, на собрании рассматривается три главных вопроса:

  1. принятие решения об изменении формы управления многоквартирным домом на НУ;
  2. выбор лица, который будет отвечать за представление интересов всех жителей МКД в обслуживающих компаниях. Может быть сформирован совет или комитет;
  3. выбор обслуживающих фирм и заключение с ними договоров.

В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи №164 Жилищного кодекса России, договора на газо-, водо-, электроснабжение и отопление должны заключаться отдельно каждым владельцем квартиры. Если жильцы передали соответствующие полномочия одному лицу, то он вправе самостоятельно от их имени оформлять соглашения с ресурсообеспечивающими компаниями.

Для заключения прямого договора требуется такой пакет документов:

  • протокол решения общего собрания жильцов о переходе на непосредственную форму управления МКД, о выборе лица, ответственного за взаимодействие с обслуживающими компаниями;
  • технический паспорт жилого здания;
  • нотариально заверенные доверенности;
  • заявление на заключение прямого договора, адресованное руководителю компании, которая будет обслуживать дом.
Непосредственное управление многоквартирным домом в 2020 году

Мнение эксперта

Ирина Васильева

Эксперт по гражданскому праву

Заключение договоров с ресурсообеспечивающими компаниями, подрядчиками, обслуживание общедомовой территории требует определенных знаний и опыта ведения административной деятельности.

Выбор способа управления многоквартирным домом

Для эффективного управления многоквартирным домом собственники помещений должны самостоятельно выбрать наиболее удобный для них способ управления своим домом

1. Непосредственное управление (ст.164 ЖК РФ)

Данный способ управления более приемлем для малоквартирного дома. Каждый собственник в таком доме дома самостоятельно, либо через уполномоченное лицо, заключает договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающей организацией и все собственники сообща заключают договоры с организациями, предоставляющими услуги по содержанию и ремонту общего имущества в доме.

ТСЖ, ЖСК, ЖК являются юридическими лицами, имеют печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке.

С собственниками квартир, не являющимися членами созданного в доме ТСЖ, ЖСК, ЖК, заключаются договоры на содержание и ремонт общего имущества дома.

ТСЖ, ЖСК, ЖК могут как самостоятельно управлять многоквартирным домом и обслуживать его (при наличии квалифицированных работников), так и заключать договоры с управляющей и подрядной организациями.

3. Управление управляющей организацией

Это способ, при котором собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании выбирается управляющая организация, с которой заключается договор управления (на срок от 1 года и не более 5 лет). Основной недостаток данного способа управления, с точки зрения собственников – это то, что нельзя быть полностью уверенным в правильности выбора.

Вы являетесь жильцом многоквартирного дома и не можете прийти к общему консенсусу с соседями по решению важных жилищных вопросов? Согласовать деятельность всех владельцев имущества просто нереально, ведь сколько людей, столько и мнений… Хотите обеспечить удобные условия для проживания? Проводите общее собрание жильцов и голосуйте за выбор одного из трех способов управления многоквартирным домом.

Ответственным лицом может быть избран один из собственников помещения данного дома или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью.

Здесь играет роль много важных факторов: дисциплинированность и платёжеспособность жильцов, сложившиеся отношения с ресурсопоставляющими организациями, наличие приборов учета и многое другое.

Данный способ управления имеет множество приятных «бонусов». Во-первых, можно сэкономить деньги. Нет управляющей организации – нет расходов. Во-вторых, можно снизить расходы на содержание и ремонт дома.

Осуществлять техническое обслуживание жилья и общего имущества своими силами, либо привлекать порядные организации на постоянной или краткосрочной основе.

Но есть и недостатки: необходимо каждый раз проводить общие собрания по каждому жилищному вопросу и приходить к совместному решению. Кроме того, не будет возможности выполнять капитальный ремонт за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительный кооператив (ЖСК) по своей сути одинаковы.

Различие в одном: ЖСК может быть создан в многоквартирном доме, который был построен на средства членов кооператива.

В случае с ТСЖ условия другие: ТСЖ может быть создан в любом многоквартирном доме или нескольких домах, но только в тех нескольких домах, которые соединены общими коммуникациями.

Обратите внимание!

На общем собрании собственников избираются члены правления и председатель правления дома. Если не найдется подходящих кандидатов на эти должности, то можно, не меняя способ управления, заключить договор с управляющей организацией.

Преимуществами ТСЖ являются — прямое управление имуществом собственников и оказание коммунальных услуг, эффективная защита собственников перед ресурсоснабжающими организациями, а также возможность ведения коммерческой деятельности.

К недостаткам ТСЖ можно отнести высокий уровень расходов на содержание штата работников.

Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования

Цели и установки управления многоквартирными домами закрепляются нормами права в жилищной сфере РФ.

Содержание

Способы управления многоквартирным домом подробнейшим образом прописаны в ЖК РФ. Но при этом не все жильцы МКД осознают, в чем состоят особенности каждого из видов, в чем их преимущества и недостатки.

Что собой являет дефиниция «упраравлление МКД»? Это правовой механизм, который направлен в первую очередь на достижение безопасных и благонадежных условий жизни простых граждан – владельцев жилых помещений на территории МКД. Более подробно основополагающие характерные черты дефиниции представлены в ЖК РФ, в котором разъясняются все стандарты управления многоквартирным домом, процедура осуществления отбора управляющей организации или ТСЖ.

Помимо прочего, именно в представленном Кодексе впервые законодатель предлагает подробнейшее определение и результату руководства многоквартирными домами.

Так, управление должно быть направлено не только на обеспечение благоприятных условий для проживания на территории жилых помещений, но и своевременно обеспечивать владельцев жилья коммунально-бытовыми услугами, а также быть нацелено на достижение консенсуса между владельцами по вопросам, касающимся капитального ремонта и содержания имущества.

Основы управления многоквартирным домом, или проще говоря, стандарты, подразумевают под собой постановку конкретной цели — для чего необходим подобный правовой механизм. Цели и установки управления многоквартирными домами закрепляются нормами права в жилищной сфере РФ и имеют исчерпывающий перечень:

  • гарантия обеспечения комфортабельных условий на территории жилых квартир в МКД;
  • соответствующее содержание жилья, в том числе и общего имущества;
  • взаимовыгодное пользование субъектами правоотношений общим имуществом на территории многоквартирного жилья;
  • предоставление полнейшего спектра коммунально-бытовых услуг владельцам жилья.

Для осуществления этих целей законодатель разработал и целый перечень задач, которые позволят достичь воплощения на практике весомого результата от руководства многоквартирными домами:

  • владельцы жилья должны осуществить поиск организации, являющейся поставщиком услуг и работ;
  • хозяева жилых помещений должны организовать порядок предоставления жилищно-коммунального обслуживания, осуществив заключение договора управления многоквартирным домом с ЖСК, товариществом, управляющей организацией;
  • коллективное собрание владельцев жилья должно контролировать объем поставленных услуг, качество проведения капитального ремонта даже в тот момент, если договор управления многоквартирным домом подписан с товариществом, конкретным ЖСК или управляющей организацией и пр.

Условия договора управления многоквартирным домом подразумевают наложение на ТСЖ, ЖСК, или орган управляющей организации определенных обязательств, неисполнение которых приводит к применению санкций со стороны законодательства. В частности, данные требования, которые предусматривает законодательный порядок, прописаны в Постановлении Правительства РФ под № 491.

Управление многоквартирным домом 2020 - договор, способы, выбор

Перечень требований руководства общим имуществом и многоквартирными домами признается открытым и может быть дополнен ФЗ. Следует отметить, что внесение дополнительных условий управления общим имуществом входит только в федеральную компетенцию и никоим образом не может быть осуществлено органами МСУ.

Еще по теме  Потерял билет на поезд как восстановить

Это детерминируется тем, что руководство многоквартирными домами в каждом конкретном случае имеет свои конкретные индивидуальные параметры. Кроме того, разработка универсального списка может ограничить собой поле деятельности ТСЖ, ЖСК или управляющей компании.

Несмотря на то, что законодательный порядок предусматривает различные формы управления многоквартирным домом, основная обязанность возлагается все же на собственников жилых помещений. Это регламентировано ст. 39 ЖК РФ, в которой прописано, что на собственников жилых помещений возлагается обязанность осуществления капитального ремонта, а также должного ухода за общим имуществом.

Это необходимо осуществлять с целью поддержания недвижимости в оптимальном состоянии, что не будет нести риск для лиц, которые проживают на территории жилых помещений.

Если сделать отсылку к ст. 161 ЖК РФ, то хозяева недвижимости должны в обязательном порядке осуществить выбор способа управления многоквартирными домами. В другой ситуации это обязательство переходит на муниципальный орган власти, который ориентируясь на ст.

162, воплощает на практике выбор способа управления многоквартирным домом.

Управление многоквартирным домом 2020 - договор, способы, выбор

При этом отбор будет происходить между ТСЖ (товариществом), ЖСК и управляющей компанией для осуществления деятельности, направленной на проведение капитального ремонта, управление общим имуществом и поддержание его в оптимальном состоянии.

Выбор способа управления — не только право, но и обязанность собственников. При неисполнении данной обязанности установлено, что управление должно осуществляться управляющей организацией, избранной на основании конкурса, проводимого по решению органа местного самоуправления.

Необходимость в применении указанного механизма избрания управляющей организации возникает, если:

  • 1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в частности:
    • — общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
    • — по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
  • 2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
    • — большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, необходимые при непосредственном управлении (ст. 164 ЖК РФ);
    • — собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
    • — не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ.

Организация осуществляющая управление многоквартирным домом

  • Согласно проекту временное управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не определен или не реализован способ управления, не определена управляющая организация.
  • Временное управление осуществляется на основании распоряжения органа местного самоуправления, органа исполнительной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя.
  • Организация, осуществляющая временное управление, в течение трех рабочих дней с даты издания распоряжения:
  • направляет собственникам помещений в многоквартирном доме, в отношении которого назначено временное управление, подписанный проект договора управления многоквартирным домом и представляет информацию об этом в орган местного самоуправления, орган исполнительной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, издавший упомянутое распоряжение, с приложением копии направленного собственникам помещений в многоквартирном доме проекта договора управления многоквартирным домом;
  • размещает сведения о заключении договора управления многоквартирным домом в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, а также направляет их в орган государственного жилищного надзора.

Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказываемых и выполняемых при временном управлении, не может превышать минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290.

  1. Размер платы за содержание жилого помещения при временном управлении определяется с учетом установленного перечня обязательных работ и (или) услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и не может превышать размер платы, установленный органом местного самоуправления, органом исполнительной власти городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, определенный в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.
  2. Проектом предусматривается, что отсутствие письменного договора между организацией, осуществляющей временное управление, и собственником помещения в многоквартирном доме не является основанием для освобождения собственника от установленной законом обязанности по несению расходов на содержание принадлежащего ему помещения, а также по участию в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество и не является препятствием для реализации права на получение соответствующих платежей организацией, осуществляющей временное управление в данном многоквартирном доме.
  3. Временное управление прекращается с даты внесения соответствующих изменений в реестр лицензий субъекта РФ в случаях:
  4. истечения срока, установленного распоряжением о назначении организации, осуществляющей временное управление;

принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа управления многоквартирным домом и реализации данного способа;

заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной по результатам открытого конкурса.

В условиях бурной реформы коммунального хозяйства возникла острая необходимость в правильном управлении многоквартирными домами.

Если раньше эти вопросы были в ведении государства и местных органов власти, то теперь бремя забот возложено непосредственно на граждан – собственников жилых помещений.

В большинстве случаев собственники не готовы самостоятельно управлять домами, из-за чего возникает множество проблем, которые требуют разрешения. Попробуем разобраться в этом вопросе.

  • Управление многоквартирным домом – это обеспечение условий проживания граждан, предоставление коммунальных услуг, содержание общего имущества, определение порядка пользования таким имуществом.
  • Жилищный кодекс РФ определяет такие виды управления:
  • собственниками жилых помещений;
  • жилищными или специализированными кооперативами;
  • товариществом собственников жилья.

Вид управления выбирается на общих сборах собственников и подлежит изменению в любой момент. Если на протяжении календарного года собственники не определились с выбором вида управления, органы местного самоуправления на основании конкурса определяют управляющую компанию.

Управляющая организация – это юридическое лицо, осуществляющее управление, эксплуатацию, санитарное и техническое обслуживание дома.

Такой вид управления осуществляется по договору, который заключается с собственниками жилья. Договор управления предусматривает равные условия для жильцов и имеет определенный срок действия.

  1. В договоре обязательно указывается:
  2. адрес дома и перечень имущества, управление которым будет осуществляться;
  3. перечень работ и их частоту по ремонту дома и его содержанию, предоставляемые коммунальные услуги;
  4. порядок расчета размера затрат на содержание, ремонт, стоимости услуг, порядок оплаты;
  5. способ контроля собственниками исполнения обязательств.

Управляющая компания обязана приступить к исполнению договора на протяжении тридцати дней. Собственники жилья вправе отказаться от выполнения договора на основании ненадлежащего исполнения договора организацией, осуществляющей управление. Также предусматривается досрочное прекращение договора на основании смены вида управления.

Перспективы самоуправления

Форму непосредственного управления многоквартирным домом в России нельзя назвать перспективной. МКД, имеющих до 30 квартир, становится все меньше. Это объясняется тем, что это преимущественно старые постройки, которые приходится сносить из-за их ветхого состояния, непригодности для проживания.

Фото 3

Новые дома обычно возводят более высокие, состоящие из гораздо большего числа квартир. Поэтому особого развития данного способа управления МКД ожидать не стоит. Переход на НУ позволяет жильцам чувствовать себя более защищенными и свободными от вмешательства УК и чиновников.

При этом необходимо понимать, что качество жизни в многоквартирном доме с такой формой управления напрямую зависит от действий выбранного представителя, комитета. Поэтому важно, чтобы жильцы МКД знали положения ЖК РФ и прочих нормативных актов, принимали обдуманные и правильные решения.

Таким образом, жильцы МКД, состоящего из 30 или меньшего количества квартир, имеют право выбрать непосредственную форму управления домом. Подобная система имеет свои положительные и отрицательные моменты. Выбирать ее стоит лишь в том случае, если жильцы инициативные, настроены на самостоятельное принятие важных решений. Требуется наличие грамотного представителя.

Перспективы развития непосредственной формы управления МКД достаточно малы. Это обусловлено тем, что число домов с количеством квартир до 30 постепенно уменьшается. В МКД с большим количеством жилых помещений пока выбор системы непосредственного управления не представляется возможным.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:
Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности