Снижение неустойки в рамках гражданского законодательства

Неустойка как способ защиты интересов дольщика при срыве сроков сдачи многоквартирного дома

Строительство нового многоквартирного жилья регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

В настоящее время увеличивается количество случаев срыва застройщиками сроков сдачи многоквартирных домов. Участники долевого строительства (дольщики) являются одной из самых незащищенных категорий в сфере строительства и недвижимости. На покупку строящегося жилья большинство дольщиков тратят заемные средства, так как не располагают всей необходимой денежной суммой.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

На сегодняшний день государство не может обезопасить гражданина от срыва сроков строительства и сдачи объектов недвижимости, гарантировать надлежащее исполнение застройщиком договора об участии в долевом строительстве (ДДУ).

При этом нельзя не отметить, что законодатель периодически пытается улучшить действующее законодательство, регулирующее строительство жилья. В качестве позитивного примера изменения правил строительства и продажи жилья можно выделить установление схемы привлечения денежных средств дольщиков через эскроу-счет.

Однако наиболее действенным способом защиты и компенсации потерь покупателя строящегося жилья является взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства. Размер такой неустойки рассчитывается исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Однако на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки.

I.
Основные положения о неустойке

Под неустойкой (штрафом,
пеней) согласно п.1
ст.330 ГК РФ признается определенная законом или договором
денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае
неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в
частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате
неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков,
поскольку неустойка относится к одному из способов обеспечения
исполнения обязательств (п.1
ст.

329 ГК РФ) и носит компенсационный характер, призвана
стимулировать стороны обязательства к надлежащему исполнению своих
обязательств.Соглашение о неустойке в
обязательном порядке должно быть совершено в письменной форме
независимо от формы основного обязательства, несоблюдение
письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке
(ст.331
ГК РФ).

При этом в соглашении стороны должны согласовать:-
Случаи взыскания неустойки (т.е. четкий перечень, за что
предусматривается уплата неустойки);-
Порядок взимания неустойки (размер/ставка, сроки уплаты,
ограничения и т.п.).Неустойка также может
быть предусмотрена и законом, в этом случае законом определяются
случаи и порядок взимания неустойки.

Гензель Виталий

Таким образом, неустойка
бывает:-
Договорной (когда ее уплату предусматривают в соглашении
стороны);-
Законной (когда оплата предусмотрена законом).Независимо от вида
неустойки должник, обязанный уплатить неустойку, может
ходатайствовать перед судом о снижении размера неустойки. Такое
право предусмотрено ст.333
ГК РФ.

Еще по теме  Права и обязанности родителей в области образования

При несоразмерности
неустойки последствиям нарушения суд может снизить размер
неустойки, однако, это является правом, а не обязанностью суда.
Должник обязан будет доказать несоразмерность неустойки. В качестве
причин снижения неустойки могут выступать:-
Отсутствие негативных последствий от нарушения обязательства и
незначительность нарушения;


Небольшой срок допущенного нарушения (например, просрочка платежа в
два дня);-
Степень вины кредитора и должника в допущенном нарушении;-
Обстоятельства нарушения обязательства и положение должника;-
Высокий размер (ставка) неустойки;-
Соотношение размера неустойки и основного долга;-
Злоупотребление правом со стороны кредитора.

Однако, сами по себе в
отдельности вышеперечисленные основания редко приводят к уменьшению
неустойки (за исключением злоупотреблением правом со стороны
кредитора, например, путем намеренного затягивания предъявления
требования об уплате неустойки и об устранении допущенного
нарушения). Чаще всего на снижение неустойки влияют сразу несколько
различных факторов.

В
настоящем обзоре рассмотрена некоторая судебная практика по
ст.333
ГК РФ (в основном практика арбитражных судов, меньше практика
судов общей юрисдикции).Рекомендуется к
изучению:-
Ст.330-333
Гражданского кодекса РФ;-
Постановление Пленума Верховного Суда
РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений
Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за
нарушение обязательств» (п.60-68);


Постановление Пленума ВАС РФ от
22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333
Гражданского кодекса Российской Федерации».Обзор содержит следующие
разделы:-
Основания для снижения неустойки;-
Некоторые вопросы порядка применения положений ст.333
ГК РФ о снижении неустойки;-
Практика судов общей юрисдикции.

Особенности уменьшения неустойки судом

При рассмотрении дел по взысканию неустойки с застройщика суды, как правило, снижают неустойку, ссылаясь на то, что ее размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Причем если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии соответствующего заявления со стороны должника.

Это касается и споров с застройщиком (п. 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 г). При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Таким образом, суд может снизить заявленную дольщиком неустойку только:

  • в исключительных случаях;
  • по заявлению должника (застройщика, ответчика);
  • если будет доказана явная несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства;
  • при установлении того факта, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
Еще по теме  Гарантия на ремонт двигателя по законодательству РФ

При этом суд должен учесть конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга, длительность неисполнения обязательства, соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования, недобросовестность со стороны кредитора, имущественное положение должника (Определение ВС РФ от 16 февраля 2016 г. № 80-КГ15-29).

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7).

При этом самостоятельными основаниями для снижения неустойки не могут быть доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства в связи с тяжелым финансовым положением, наличием задолженности перед другими кредиторами, наложением ареста на денежные средства или иное имущество и даже в связи с добровольным погашением долга на день рассмотрения спора и др.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют для него подобные нарушения. Например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам, валютных курсов и т. д.).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 74-75 Постановления Пленума ВС РФ № 7).

С учетом этого суды должны исследовать вопрос исключительности рассматриваемого случая и допустимости уменьшения размера неустойки в зависимости от степени выполнения застройщиком своих обязательств, имущественного положения истца и других обстоятельств (п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).

Судебная практика по уменьшению взыскиваемой с застройщика неустойки

Казалось бы, с учетом вышеизложенного уже давно должна была сложиться судебная практика, которая встает на сторону дольщика и не позволяет необоснованно «резать» заявленную неустойку.

Однако в районных судах, которых поддерживают вышестоящие суды, в том числе и в Московском регионе, сложилась кардинально противоположная практика. Истец может сделать подробный расчет неустойки, представить суду письменные доказательства обоснованности ее размера, грамотно изложить свою позицию в суде, но судьи все равно уменьшают неустойку без описания мотивов такого снижения.

В качестве примера можно привести один из споров, рассмотренных Московским городским судом – суд снизил размер неустойки, указав лишь, что это должно способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику за нарушение им срока передачи объекта долевого строительства (апелляционное определение Московским городским судом от 26 мая 2017 по делу № 33-18972/2017).

В другом деле апелляция согласилась со снижением заявленной истцом суммы неустойки, отметив, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу № 33-27903/2017).

Еще по теме  Можно ли поменять паспорт не по месту прописки в 2020 году: в другом городе, процедура замены

Также в качестве примера можно рассмотреть спор, разрешая который, суд апелляционной инстанции посчитал правильным снижение неустойки почти в 10 раз. В судебном акте указано, что право суда уменьшить размер неустойки в случае просрочки исполнения обязательства не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан (определение Самарского областного суда от 7 сентября 2017 г. по делу № 33-10748/2017).

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Как видно, текущая судебная практика направлена против интересов дольщиков.

В рассматриваемом деле истцом-дольщиком была заявлена неустойка в размере 846 690, 45 руб. за период просрочки передачи ключей с 11 февраля 2016 года по 25 июля 2017 года.

Суд первой инстанции посчитал заявленную сумму завышенной и несоразмерной последствиям нарушения обязательства и даже без соответствующего мотивированного заявления со стороны ответчика снизил неустойку за просрочку исполнения обязательств по ДДУ до 80 тыс. руб., то есть более чем в 10 раз (решение Промышленного районного суда от 27 сентября 2017 г. по делу № 2-4979/2017).

При этом никакого обоснования и расчета суммы суд в своем решении не указал.

Коллегия судей апелляционной инстанции посчитала такое решение законным и обоснованным (апелляционное определение Самарского областного суда от 18 декабря 2017 г. по делу № 33-15592/2017).

С таким решением не согласился ВС РФ, отменив апелляционное определение и направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38).

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

При этом Суд подчеркнул, что уменьшение неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ при рассмотрении споров с застройщиком возможно в исключительных случаях и лишь по заявлению ответчика. Более того, в решении следует обязательно указать мотивы, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:
Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности