Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома

Когда стоит менять УК

Законодательство предусматривает возможность самостоятельно расторгать договорные обязательства с управляющей компанией на основании:

  • Банкротства. Разорение управляющих компаний возникает из-за неграмотного ведения финансовых потоков бухгалтерами, или на основании умышленного сокрытия мошеннических операций, с целью уйти от уголовной ответственности. Если последнее будет доказано, то руководство фирмы понесет наказание, вплоть до лишения свободы
  • Аннулирование лицензии жилинспекцией. Такое происходит после 2-3 жалоб со стороны жильцов, если УК никак не отреагировало на первичные претензии. Предварительно управляющим компаниям выписывается штраф, проводится проверка и разъяснительная беседа сотрудниками жилищной инспекции
  • Систематическое невыполнение функциональных обязанностей
     

Под предоставлением ненадлежащих услуг управляющей компанией обычно понимается:

  • Некачественная уборка подъездов, лестниц и придомовых участков
  • Отсутствие смены электрических лампочек и всех важных коммуникаций 
  • Неосуществление своевременного ремонта лифтов, труб и крыш 
  • Отсутствие какой-либо реакции на жалобы собственников жилья
  • Завышенная стоимость проведенных работ и нежелание проводить перерасчеты с обслуживаемым населением, на основании отсутствия якобы предоставленных ранее «услуг»
     

Существуют и иные коммунальные сервисные услуги, которые зафиксированы в договоре. Их также УК обязана выполнять, и если по каким-то причинам работы не были проведены, то на основании подписанного документа, собственники имеют право требовать досрочного прекращения сотрудничества.

Законные основания

Смена договора с управляющей компанией в многоквартирном доме не может происходить стихийно, действия всех участников (собственники жилья, руководство) подчинены законам, а именно:

  1. Статья 162 действующего Жилищного Кодекса, часть 8.2 предоставляет возможность жильцам в одностороннем порядке разорвать договорные отношения со старой управляющей организацией на основании невыполнения прописанных в документе обязательств (162 статья ЖК РФ)
  2. Статья 199 ЖК РФ регулирует случаи, когда происходит аннулирование лицензии УК сотрудниками жилищной инспекции (статья 199 ЖК РФ)
  3. В 161 статье указаны функциональные обязанности, которые должна предоставлять УК вне зависимости прописано это в договоре или нет (161 ст. ЖК РФ)
  4. В статье 124 указано, что при выборе новой УК гражданские права всех собственников жилья не были ущемлены (124 ст. ГК РФ)
  5. В случаях нежелания старой управляющей организации выполнять свои функции и последующем отказе досрочно прекращать договорные обязательства, при полном содействии местных судебных органов стоит обращаться в Арбитраж (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008).

Так как получить добровольный отказ управляющей компании от управления мкд практически нереально, то следует готовиться к некоторым мероприятиям.

Опираясь на гражданский и действующий жилищный кодексы, собственники жилья имеют право созывать общие собрания для выбора подходящей УК. Как показала практика, наиболее эффективных результатов добиваются инициативные группы, созданные наиболее активными гражданами. Именно на эту команду возлагается основная миссия по соблюдению интересов жильцов дома.

Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома

Поэтому активисты начинают изучать законы, регулирующие правовые взаимоотношения между УО и собственниками, общаются с юристами или другими инициативными группами, имеющими положительный опыт смены управляющей компании. Это необходимо для того, чтобы активисты могли давать компетентные ответы на вопросы граждан при выборе новой УК. Полученные знания пригодятся на общем собрании жильцов мкд, когда будет необходимо доказательно и аргументировано объяснять преимущества смены УО.

Оригинал протокола собрания под опись, заказным письмом отправляются по почте в старую УК не позднее, чем 10 дней после проведения мероприятия. После получения документов в течение 3 дней, компания обязана уведомить ГЖИ о прекращении сервисного обслуживания мкд.

Обязанности УК прописаны в договорах, которые она заключает с собственниками МКД. Невыполнение этих обязанностей или выполнение их не на должном уровне могут стать основанием для замены.

Другой причиной может стать непрозрачность информации о работе компании, поскольку по закону УК обязана раскрывать сведения о своей деятельности собственникам жилья.

Таким образом, основанием для начала процедуры смены управленцев считается:

  1. Порядок смены управляющей компании многоквартирного домаНекачественное содержание общего имущества — отсутствие ремонта, несвоевременное устранение поломок технического оборудования, отсутствие уборки территории и т.д.
  2. Предоставление услуг ненадлежащего качества — отсутствие горячей воды, несоблюдение теплового режима в зимний период, перебои с водоснабжением, несвоевременный вывоз мусора и др.
  3. Несвоевременное реагирование на заявки и жалобы либо невыполнении их.
  4. Сокрытие информации о собственной деятельности.

Жильцы дома должны подавать жалобы на неустраивающие их факты бездействия УК. Нарушением является также несвоевременное устранение поломок общедомового имущества и технического оборудования, так как существуют строгие временные рамки для выполнения работ.

Совет! При каждой поломке или нарушении жильцам рекомендуется составлять акты, которые впоследствии пригодятся в качестве основания для смены нерадивых управленцев.

Еще по теме  Вопрос Оформление договора купли-продажи квартиры в новостройке

Если организация продолжает вести дела в таком же режиме, не применяет никаких мер по устранению нарушений, халатно относится к своим прямым обязанностям, договор с нею следует расторгать.

Кроме того, если работа управленцев вас не устраивает, можно сменить её по окончании срока договора и заключить договор с новой компанией.

Препятствием для смены УК могут стать сроки её работы. Закон предусматривает невозможность расторжения соглашения с УК в первый год.

Управляющая компания, получив извещение о желании жильцов прекратить сотрудничество, возможно, начнёт создавать видимость активного выполнения обязанностей. У вас вдруг станет чисто в подъездах и на придомовой территории, или внезапно текущая годами крыша начнёт ремонтироваться. Но не стоит обольщаться.

Если компания за истекшее время не делала того, что нужно, а теперь вдруг взялась за дело, значит, это просто показуха.

Составление договора управления

Действующее законодательство запрещает управляющим компаниям в одностороннем порядке досрочно расторгать договор, так как он является публичным. Эта прерогатива исключительно у собственников многоквартирных домов. Разумеется, что после окончания срока действия документа, УК может отказаться от дальнейшей пролонгации без объяснения причин.

Как правило, это происходит в случае, когда жильцы не оплачивают услуги или из-за очень плохого технического состояния жилого строения, которое требует значительных капиталовложений и руководство не уверено в целесообразности предполагаемого ремонта, а жильцы не хотят его оплачивать. Это касается аварийных домов и зданий, отданных под «снос».

Основным документом, регулирующим правовые и финансовые взаимоотношения между руководством УО и собственниками мкд является договор управления. На основании его осуществляется передача дома для дальнейшего технического обслуживания.

Договор составляется:

  1. самими владельцами жилья;
  2. непосредственно управляющей компанией.

На деле встречаются документы составленные при активном содействии обеих сторон. Главное правило, создания грамотного документа – это подробное внесение всех услуг, исполнять которые обязуется управляющая компания, с указанием приблизительной стоимости. Юристы рекомендуют не экономить время и бумагу, а расписать подробно буквально по пунктам, но никак не в общем.

Подготовка протокола собрания

Существует только 2 способа, планомерного не судебного перехода:

  1. По добровольному соглашению сторон, что происходит довольно редко. Важно понимать, что каждый находящийся на балансе дом приносит неплохую прибыль, и добровольно отказываться от неё ни одна УК не будет
  2. По окончании срока действия договора. Среднестатистический документ подписывается на 1-5 лет, после этого он должен быть прекращен или пролонгирован. Легко отказаться от старой УО можно, если в договоре нет пункта «автоматическое продление». Обычно, по умолчанию, его вносят юристы для экономии времени, которое затрачивается на пролонгацию. Но, именно в этом пункте и кроется подвох. Если жильцы твёрдо намерены перейти в другую управляющую компанию, то им необходимо подготовить все документы до момента окончания и автоматической пролонгации договора. И уведомить старую УК хотя бы за 30 рабочих дней, иначе судебного разбирательства не избежать.

Во всех остальных случаях предстоит довольно длительная и утомительная процедура перехода. Если тщательно подготовиться, то процесс займет около 3-х месяцев, но если были допущены ошибки или инициативная группа жильцов, оказалась плохо юридически подготовленной, то процедура может продлиться до 2-х лет. Поэтому на нулевом подготовительном этапе важно соблюдать правильную последовательность действий.

Еще по теме  Порядок депремирования сотрудников в 2020 году, образец приказа

Все начинается с формирования инициативной группы среди собственников, которая будет первично решать, когда и к какой новой эксплуатирующей организации будет переводиться дом. После начать заниматься организацией процесса. Именно на плечи этих людей лягут следующие функции:

  • сбор доказательств
  • подготовка документов
  • сбор информации о финансовом балансе дома
     

Сбор доказательств

Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома

Главными аргументами плохого качества предоставляемых услуг станут:

  • частные или коллективные претензии собственников 
  • документально зафиксированные данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда, при участии инициативной группы и представителей управляющей компании 
  • выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок 
  • фотографии и видеосъемка 
  • результаты анализов независимых экспертиз 
  • копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан
     

Также если удалось найти бумагу о привлечении к административной ответственности руководство УО за недобросовестное предоставление услуг, то это будет прямым доказательством в суде повторного ненадлежащего исполнения своих обязанностей.

Перед тем как отказаться от УК, инициативная группа должна проанализировать все действующие документы и оценить риски.

  • договор управления с действующей УК
  • копии актов выполненных работ, из которых видно нарушение (например, работа по документам отражена, а по факту не выполнена)
  • архив обращений и ответов УК, писем в ГЖИ по вопросам плохого обслуживания дома. Все факты недобросовестного исполнения договорных обязательств со стороны УК должны быть отражены в переписке с компанией
  • Выписки о состоянии начисления и оплат по подомовым приборам
  • Выписка из расчетного центра по начислению услуг дому в целом за последние 3 года в разрезе годов. Этот документ понадобится для проверки финансового баланса дома
     

Важно все документы собрать до того, как УК поймет, что инициативная группа намерена выбрать другую компанию. И собирать их лучше поэтапно, чтобы не вызывать подозрений.

В результате проведенной реформы ЖКХ, на каждом эксплуатируемом доме заведен свой лицевой счет учета. Этот лицевой счет отражает факт всех движений денежных средств: доходов, расходов и сбора по зданию. Например, жильцы в течение года собирают денежные средства по утвержденному тарифу на ремонт подъезда.

Ремонт подъезда не совершается, а УК не может ответить по срокам выполнения или кормит «завтраками». Председатель должен запросить финансовый отчет по дому. В этом отчете должен быть отражен баланс по расходам и денежные средства, и по приведенному примеру выше по строке ремонт подъездов должна быть отражена сумма накопленных, но не освоенных средств.

Документ, полученный от компании, должен содержать следующую информацию:

  • начисленные суммы за оказанные услуги
  • собранные суммы денежных средств
  • структура затрат 
  • информация о выполненных работах и их стоимости 
  • общее количество долгов
     

К сожалению, законодательство не предусмотрело предоставление этой информации по единому утвержденному образцу. Поэтому такую бумагу составляет бухгалтер или экономист в свободной и понятной форме.

Прежде всего важно подготовить общую повестку собрания, в которой будут включены следующие вопросы:

  • Форма голосования на собрании (очная или заочная) 
  • Выбор домового управления (председатель, секретарь, счетная комиссия) 
  • Причина расторжения предыдущего договора управления со старой УО 
  • Предложение подписать договор с новой УК и утверждение условий 
  • Определение видов и наименований необходимых сервисных коммунальных работ для комфортного проживания в мкд 
  • Определение общей суммы оплаты услуг за надлежащее содержание имущества мкд 
  • Передача неиспользованных и накопленных финансовых средств от аренды помещений или ремонта в новую УО 
  • Дальнейшее место хранения копии договора и порядок уведомления результатов собрания жильцов
     

Далее, не менее чем за 10 дн. до начала собрания необходимо уведомить всех жильцов многоквартирного дома. Это можно сделать лично под роспись или отправлением заказных писем. Обычно этот момент прописывается в договоре правления, если его никто не помнит, то следует найти и поступить в соответствии с документом.

Если в договоре допускается уведомление путем расклейки бумажных объявлений на входной двери, то следует поступать именно таким образом, не забывая вести реестр. Этот реестр уведомлений нужен прежде всего для учёта всех жильцов, но и для прикрепления к протоколу собрания. Это необходимо с 2016 года, как дополнительное подтверждение легитимности решения собственников жилья.

Еще по теме  Как отменить исковое заявление из суда

Перед началом собрания необходимо выдать единый бланк решения на руки каждому жильцу. Эта бумага печатается в свободном стиле как для очной, так и для заочной формы собрания.

Очная форма предполагает личное присутствие и голосование на собрании. А при заочной форме, голосование происходит путем поквартирного обхода. Желательно также вести реестр бланков решений. Законодательно не определены сроки принятия решений, но на практике рекомендуется не затягивать этот процесс. Оптимальным периодом считается 10-21 день.

После итогового дня голосования подсчетом бланков занимается счетная комиссия или сам председатель дома. Если по итогу набрано более 50% голосов (кворум), то собрание считается прошло успешно – о чем формируется протокол. Протокол рекомендуется сделать в 4 экземплярах: 1 – новой УО, 1 – старой, 1 – для ГЖИ, 1 – остается в архиве совета дома).

Дело в том, что переходного периода не существует. После направления просьбы старой УО в органы ГЖИ с просьбой исключить данный мкд из лицензии, жилищная инспекция не позднее, чем 10 дней, обязана внести дом в лицензию новой управляющей организации. До момента исключения из лицензии мкд старой компании, все квитанции отправляет она. А с момента изменения в лицензии новой УО – она может приступать к своим функциональным обязанностям.

Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома

Подбирая управляющую компанию, граждане часто не задумываются над тем, с чем они могут столкнуться в реальности. Поэтому выбор первой УК часто происходит не обдуманно. Однако, не все так плохо, если собственники вовремя сплотятся, правильно проведут собрание и соберут необходимую доказательную базу, то шансов проиграть у них не будет, тем более закон изначально на их стороне.

При самом плохом варианте процесс может затянуться на несколько лет, поэтому тут важно не терять энтузиазм. Часто именно за счет затягивания дела, многие активисты теряют энтузиазм и МКД остается на балансе в старой УК. Как часто можно менять УО законом не прописано, но некоторые управляющие организации на это давят, пытаясь вселить страх и сомнение.

Как подобрать управляющую компанию, критерии оценки

Для того чтобы не ошибиться во второй раз, новую УК следует выбирать более тщательно, ориентируясь на следующие критерии:

  • надежность предприятия и многолетний успешный стаж 
  • высокий рейтинг в госорганах 
  • качественное обслуживание в домах с которыми уже заключен договор 
  • наличие материальной базы и необходимого инвентаря 
  • наличие жалоб в ГЖИ (государственная жилищная инспекция) 
  • территориальная удаленность офисов и эксплуатационных участков от дома 
  • готовность УО взять дом на баланс и активно сотрудничать
      

Под материальной базой понимается наличие специальной техники и активных договоров с подрядчиками. У качественной управляющей организации проблем с предоставлением доказательств по вопросам осуществления надлежащего технического обслуживания нет – необходимые договоры подряда или акты приема-передачи выполненных работ находятся в открытом доступе.

  • На порядок выбора новой управляющей компании должен влиять общий рейтинг в государственной жилищной инспекции. Оценивание происходит по следующим критериям
  • Соотношение общего количества поступивших жалоб граждан и общей площади многоквартирного дома (рассчитывается средний %)
  • Процентное соотношение выявленных инспекторами нарушений к общей площади жилого дома 
  • Общее количество исполненных предписаний и выписанных административных правонарушений
     

Передаваемая документация в новую УК

Все подготовленные документы по результатам голосования и подписанный договор управления по описи передается в новую УО. После получения бумаг новая управляющая компания должна подать заявление в ГЖИ, с просьбой включить дом в лицензию.

Порядок смены старой управляющей компании на новую предусматривает передачу всей технической документации многоквартирного дома новой эксплуатирующей организации, которая должна храниться в архиве действующей УК. Сроки передачи технической документации, специального оборудования, находящегося на имущественном балансе мкд или ключей от подсобных помещений строго регламентированы законом.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:
Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности