Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Страхование долевого участия

Страхование долевого участия в строительстве ранее было правом, а не обязанностью застройщиков. Но с 2014 года все изменилось, и теперь они обязаны осуществлять данную процедуру. В противном случае это нарушение законодательства. Норма содержится в ФЗ №214.

Страхование полной ответственности застройщика при долевом строительстве осуществляется следующим образом:

  • с помощью общества взаимного страхования;
  • при участии кредитного учреждения;
  • с помощью страховой компании.

Если застройщик осуществляет страховку с помощью общества, он вынужден оплачивать членские взносы. Участники несут коллективную ответственность. Страховка от банка используется редко, так как требует соблюдения более серьезных условий от обеих сторон. К примеру, заявителю понадобятся много документов и оплата залоговой суммы.

Страхование застройщиком долевого строительства с помощью финансово-кредитного учреждения подразумевает наличие дополнительных ограничений. В первую очередь они касаются банка.

  1. Учреждение должно осуществлять свою деятельность минимум 5 лет.
  2. Капитал банка – не менее фиксированной суммы (200 млн рублей).
  3. Стоимость общего имущества учреждения – не менее 1 млрд рублей.

Найти банк, подходящий под выдвигаемые законом требования, непросто. Многие строительные компании предпочитают оформлять кредиты, к которым автоматически оформляется страховка. Но тогда дольщикам сложно получить компенсацию при наступлении страхового случая.

Страхование строительства компанией чаще всего осуществляется с помощью фирм, имеющих лицензию. Не нужно платить залог, процентная ставка не меняется в течение всего периода. Если наступит страховой случай, дольщики имеют право на получение средств.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Обеспечение выплат осуществляется и с помощью Росреестра, ведь отношения застройщика и страховщика должны быть зарегистрированы. Регистрируется соглашение как официальный документ, содержащий необходимые для сотрудничества условия. Правило касается и ДДУ. Без этого дальнейшие взаимоотношения невозможны, о чем сказано в ФЗ №214.

Еще по теме  Оформление пенсионного страхового свидетельства

Оформить страховку могут и сами дольщики. Это разрешено законом, но такая процедура является добровольной, а не обязательной. В этом случае участник выступает как выгодоприобретатель и страхователь одновременно. А в роли страховщика выступает строительная компания, то есть застройщик.

Есть отличия страховки дольщика и застройщика. При добровольном страховании участником компенсация (в случае наступления страхового случая) зависит от вложенных дольщиками средств. При ОС возмещение не зависит от денег дольщиков. При добровольном страховании сложно изменить условия соглашения.

Наиболее распространенной схемой приобретения первичного жилья является участие в долевом строительстве. Кроме того, именно этот формат сделки является наиболее защищенным для покупателя с точки зрения законодательства. Альтернативные способы приобретения недвижимости (такие, как, например, ЖСК или покупка по предварительному договору продажи) не могут обеспечить защиту его интересов.

Собственно, страхование гражданской ответственности застройщика перед дольщиками является одним из целого ряда механизмов, при помощи которых покупатель имеет возможность получить назад вложенные средства, если что-то пошло не так. В случае с альтернативными методами приобретения недвижимости такой механизм не предусмотрен, поэтому у покупателя, который передает деньги под обещания (хотя и зафиксированные на бумаге), нет никаких гарантий, что он сможет получить квартиру или вернуть назад свои деньги.

Конечно, в случае судебного разбирательства суд примет сторону покупателя и обяжет компанию-застройщика возвратить оплаченную сумму. Но что делать, если к моменту судебного решения компания просто перестанет существовать или менеджмент исчезнет в неизвестном направлении, обнулив счета?

Значение термина

Страхование гражданской ответственности застройщика – мера, принятая законодательством в 2014 году как следствие огромного количества случаев и жалоб дольщиков на неисполнение застройщиками своих обязанностей по договору. Закон был принят в 2014 году как дополнение к ФЗ-214 статьей 15.6. «Страхование гражданской ответственности застройщика».

Еще по теме  Регистрация нового дома при наличии старого

Целью этого решения является защита интересов дольщиков, которые при возникновении страхового риска защищены от материальных потерь. При страховании ДДУ ответственность за своевременную передачу жилья ложится на застройщика и ущерб в случае нарушений условий договора будет покрыт за счет строительной компании.

Варианты страхования ответственности

Область долевого строительства регулирует закон ФЗ-214, который регламентирует отношения между застройщиком и дольщиком. Закон периодически подвергается изменениям, документ становится более совершенным, появляются новые механизмы защиты интересов дольщиков, и с 2014 года застройщиков обязали оформлять страхование гражданской ответственности по каждому объекту. То есть, с января 2014 года зарегистрировать ДДУ в Росреестре стало возможным только в случае наличия соответствующей страховки.

  • Поручительство банка. Кредитная организация покрывает финансовые обязательства застройщика перед дольщиками при наступлении непредвиденных ситуаций;
  • Договор страхования ответственности. Оформляет страховая компания с возможностью последующего перестрахования рисков.

Договор страхования может быть заключен не только со страховой компанией, но также с Обществом взаимного страхования застройщиков. Кстати, в случае оформления такого договора документ должен быть подписан до того, как будет зарегистрирован первый ДДУ по возводимому объекту. После чего застройщик несет ответственность за то, чтобы проинформировать дольщиков о том, где была оформлена страховка, а также сообщит об условиях и правилах страхования.

Однако, тот факт, что упомянутые статьи утратили силу, вовсе не означает, что ответственность застройщика впредь не будет ничем обеспечиваться. Очередные изменения ФЗ-214, подписанные Президентом РФ в конце 2018 года, предполагают внедрение ряда новых механизмов, которые должны обеспечить защиту прав дольщиков. Собственно, внедряемые изменения, несмотря на их реальную эффективность, изначально задумывались как временные меры.

Дело в том, что в 2018 году правительство решило отказаться от долевого строительства в принципе, и в течение нескольких лет перевести застройщиков на схему проектного финансирования. Эта схема запрещает продавать недостроенное жилье в любом виде, и предполагает проектное финансирование в виде банковских кредитов, выдаваемых под залог.

Еще по теме  Как рассчитать стоимость страховки по осаго какие факторы влияют образец расчета

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Пожалуй, единственным риском остается качество «скрытых» работ, которое невозможно проверить без специальной экспертизы.

Введение эскроу-счетов. Смысл таких счетов заключается в следующем: средства, которые собирает застройщик, идут не на его счет, а на специальный банковский эскроу-счет (открытый на каждого дольщика). Под эти деньги строительство финансирует банк, и застройщик получает средства дольщиков только после того, как дом достроен и сдан в эксплуатацию. Эта мера позволит исключить нецелевое использование застройщиком денег (или, попросту говоря, их вывод).

Создание государственного компенсационного фонда. Все застройщики будут вносить деньги соответственно объему строительства, и при возникновении у застройщика проблем, достраивать его здание будут за средства из этого фонда.

Как происходит процесс страхования

ВАЖНО! Договор должен быть заключен до первой регистрации строительного объекта и страховое вознаграждение оплачивается за счет строительной компании.

Для заключения договора страхователь должен написать письменное заявление, на основании которого будет заключен договор. Заявление должно быть рассмотрено страховщиком в течение пяти рабочих дней. Также застройщик обязан предоставить пакет необходимой документации. После составления договора застройщик оплачивает страховое вознаграждение и договор приобретает юридическую силу.

После того, как договор вступит в силу, застройщик обязан уведомить об этом своих дольщиков, сообщить с какой СК было заключено соглашение, а также поставить в известность о правилах и условиях данного вида защиты.

Соглашение между застройщиком и страхователем оформляется в форме договора, который составляется в трех экземплярах. Два экземпляра договора передаются застройщику после оплаты страхового вознаграждения, один экземпляр остается у страхователя.

Правила страхования

Свод правил и условий страхования созданы на базе федерального закона «О страховании гражданской ответственности застройщика».

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Все документы должны быть в надлежащей форме, с подписями и печатями, а копии необходимо заверить нотариально. Пакет документов должен быть прошит и пронумерован. Документы подаются одновременно с заявлением, а также можно предварительно отправить страхователю электронные копии документов для предварительного рассмотрения. Это поможет в случае необходимости исправить ошибки или добавить недостающие документы.

Как страховщик, так и страхователь имеют свои права и обязанности. Рассмотрим их подробнее.

При заключении договора обе стороны имеют права и обязанности, прописанные в ФЗ №416.

Все требования, предъявляемые строительной компании и страховщику, продиктованы федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве объектов недвижимости», а именно статьей 15.6.

Так как таким критериям соответствуют только наиболее крупные и известные банки в России, выбор не такой большой, поэтому строительные компании чаще всего обращаются к СК.

Застройщик сам принимает решение к какому страховщику обратиться.

Период действия полиса

Таким образом, при заключении договора ДДУ одновременно оформляется и страховой полис, где выгодоприобретателем выступает дольщик – только он может получить компенсацию в случае наступления страхового случая. Страховым случаем является факт неисполнения застройщиком его обязательств, который подтвержден соответствующим судебным решением, основанием для которого служит исковое заявление дольщика. Кроме того, основанием для выплаты, осуществляемой страховщиком в пользу дольщика, также может служить факт признания застройщика банкротом.

А сейчас рассмотрим, как рассчитывается страховая премия, ведь непросто провести оценку несуществующей недвижимости, которая, кстати, начинает дорожать сразу после подписания ДДУ и продолжает прибавлять к стоимости до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Сумма, для выплаты определяется, исходя из совокупной стоимости квадратных метров площади по ДДУ, и корректируется (на момент выплаты) со среднерыночной стоимостью квадратного метра жилой недвижимости в регионе.

страхование гражданской ответственности застройщика

По поводу сроков действия страхового полиса – сроки определяются, исходя из того, количества времени, которое застройщику отводится по ДДУ на проведение всех строительно-отделочных работ и согласно проектной декларации.

Собственно, это обстоятельство довольно часто служило лазейкой для недобросовестных застройщиков. После подачи дольщиком искового заявления юристы застройщика без серьезных затруднений затягивали процесс до тех пор, пока дом не будет построен и сдан в эксплуатацию. Что, кстати, происходило уже после окончания действия страхового полиса – в этом случае дольщик уже не имел возможности претендовать на какую-либо компенсацию.

Срок действия договора зависит от даты завершения строительства. Дата завершения стройки прописывается в проектной декларации, которая входит в пакет обязательных документов, которые необходимы для заключения соглашения со СК или банком. При оформлении договора с банком или СК, срок страхования должен быть на 24 месяца больше срока сдачи объекта. То есть, еще 2 года после передачи собственности дольщику, он имеет право на получение страховой компенсации.

Если дата завершения строительства изменилась, субподрядчик обязан в течение указанного в договоре сроках уведомить об этом страхователя. Уведомление должно быть письменным. При изменении срока сдачи объекта, должны быть внесены изменения и в проектную декларацию. На основании этого документа страхователь на свое усмотрение может продлить период защиты и потребовать от застройщика доплату за добавленные дни. При этом в договор вносятся изменения и документ заверяется печатью и подписью.

Страхование дольщиков – законодательно установленное требование к застройщику, который в результате ненадлежащего выполнения своих обязанностей может принести ущерб третьим лицам (выгодоприобретателям).

Если строительство объекта прекращается, и наступают обстоятельства, от которых страховался застройщик, то выплаты, соответствующие стоимости квартиры, в соответствии с договором производит страховая компания. Основаниями для денежных выплат являются следующие обстоятельства:

  • судебное решение о том, что компания, осуществляющая строительство объекта, признана банкротом;
  • решение суда, принятое по искам дольщиков об обращении взыскания на землю, на которой находится возводимый объект.

Как правило, застройщик страхует не весь жилой дом, а отдельные квартиры, и отвечать он будет перед каждым участником отдельно.

правила страхования ответственности застройщика

Благодаря изменениям в действующем законодательстве, которые вступили в силу в 2014 году, дольщики могут чувствовать себя защищенными от недобросовестных застройщиков. Однако все равно, прежде чем доверить свои сбережения, необходимо все тщательно взвесить, проверить благонадежность страховой компании, а так же компании, ведущей строительство и наличие у нее страховки. Только тогда можно быть уверенным, что долгожданное новоселье точно состоится.

Как и кем устанавливается тарифная ставка

Страхование ответственности застройщика – недешевая процедура. Это неудивительно, ведь при наступлении рискового случая размер ущерба довольно внушительный. Размер тарифной ставки устанавливается страховщиком и на 2020 год колеблется от 0.5 до 1%.

На основании этих факторов и формируется индивидуальная тарифная ставка. Получить существенную скидку можно при заключении долгосрочного договора. При длительном сотрудничестве размер скидки может доходить до 30%.

Оправдало ли ожидания обязательное страхование?

Итак, гражданское страхование ответственности застройщика задумывалось как мера, позволяющая еще в большей степени защитить права дольщиков (наравне с механизмами, которые в ФЗ-214 уже присутствовали). Таким образом, к активам, которые обеспечивали обязательства застройщика перед дольщиками (залог на землю и возводимое здание), прибавлялась также возможность получить денежную компенсацию в рамках страхования.

Соответственно, выплаты должна проводить страховая компания или банк, который поручился за застройщика, либо Общество взаимного страхования. Застройщик был вынужден оформить страховой полис, или вступить в ОВС и вносить определенные суммы в качестве страховых взносов или как-то заинтересовать банк, чтобы кредитная организация приняла его риски на себя.

Впрочем, несмотря на возможность поручительства, которую допускало законодательство, банки довольно активно от нее дистанцировались, так как, во-первых, это было достаточно дорого, да и, во-вторых, не нужно самим банкам.

Хотя и были прецеденты, речь шла, в большинстве случаев, о банках, которые принимали непосредственное участие в финансировании строительства или же банками, которые были подотчетны тем же структурам, что и застройщики.

По итогам нескольких лет работы с обязательным страхованием ответственности застройщика в рамках ДДУ, было обнаружено, что данная мера не работает настолько эффективно, насколько это предполагалось до принятия соответствующего закона. В результате анализа данной меры от обязательного страхования застройщиков пришлось отказаться, и с 2017 года части 1 и 2 статьи 15 закона ФЗ-214 утратили силу.

Это означает, что теперь страхование ответственности застройщика через банковское поручительство и через оформление страхового полиса не носит обязательный характер. Застройщик имеет право застраховать ответственность, но только добровольно — стоит ли говорить о том, что делать это никто из них не планирует, поскольку соответствующие расходы ложатся на плечи все тех же дольщиков путем увеличения цены квадратного метра жилплощади.

Объект страхования

После того как в силу вступил закон об участии в долевом строительстве, у многих дольщиков появились страхи по поводу влияния страховки на стоимость недвижимости. Она должна была вырасти, что увеличивает размер вкладов участников.

Но страхование оформленного договора долевого участия составлено так, что повышения цены для дольщиков не произошло. Компания тратит на оформление страховки не более 1% из имеющихся средств, и на стоимость квадратных метров это не влияет.

Застройщик обязан отвечать перед дольщиками всем своим имуществом. Застраховать возводимый объект недвижимости можно двумя способами – весь дом сразу или каждую квартиру в отдельности. При наступлении страхового случая этот выбор играет важную роль. На практике застройщики предпочитают страховать квартиры – так удобнее находить компромиссы с каждым дольщиком.

Объектом страхования при заключении полиса страхования ДДУ становятся имущественные интересы строительной компании. Полис защищает его ответственность перед дольщиками в случае ненадлежащего исполнения им своих обязанностей. При возникновении рискового случая, прописанного в договоре, ущерб, нанесенный дольщикам, будет компенсировать страхователь.

Какие условия страхования предусмотрены законом

страхование ответственности застройщика, права и обазанности обеих сторон

В законе присутствовала определенная логика – появилась возможность обязать застройщика страховать ответственность, в противном случае он автоматически лишался возможности привлекать средства в формате ДДУ, то есть, терял существенную долю потенциальных покупателей. Однако не был разработан механизм, который предполагал бы наличия такой же заинтересованности у страховых компаний. Последние не хотели терпеть колоссальные убытки, которые, разумеется, не покрывались страховыми взносами.

Мало того, до какого-то момента не было понимания, что делать, если обанкротится не только застройщик, но и страховая компания, которая должна была покрыть убытки. Например, владелец компании-застройщика имел возможность открыть параллельно и страховую компанию, чтобы выполнить законодательные требования, а затем сразу обанкротить обе компании, если что-то пойдет не так.

Впоследствии был утвержден ряд строительных компаний, которым разрешалось осуществлять страхование по данному направлению. Однако это весьма рискованный бизнес, что и отражалась на объемах страховых взносов – страховщики не желали нести убытки и старались их компенсировать взносами, а также возможностью перестраховаться у более крупных компаний. За счет взносов неминуемо росла стоимость жилья, а рынок перестрахования был весьма ограничен и не располагал соответствующими возможностями.

Оставался только один более или менее действенный вариант покрытия рисков – ОВС. Однако застройщики входили в общество весьма неохотно, по той же причине, по которой было нежелательным и оформление страховых полисов – высокие страховые взносы.

Повышение стоимости квадратных метров за счет появления дополнительных расходов и, соответственно, сокращение конкурентной привлекательности, было на руку только крупным девелоперским компаниям.

страхование ответственности застройщика, требование по закону

Прежде, чем будет подписан договор долевого участия (далее ДДУ) с первым покупателем квартиры в многоквартирном жилом строении, застройщик обязан предпринять необходимые меры для защиты дольщиков, вложивших свои деньги в строительство данного объекта. Организация, ведущая строительство дома, должна застраховать свою ответственность на случай, если она не сможет исполнить своих обязательств.

Федеральный закон предусматривает всего три способа:

  1. Посредством получения гарантий от банка.
  2. Вступлением в общество взаимного страхования (ОВС).
  3. Получением страховки в одной из страховых компаний.

Однако не любой банк, и тем более не все действующие страховые компании могут производить страхование ответственности застройщика при долевом строительстве. Закон выставляет очень жесткие требования, которым должны соответствовать страховщики:

  • Наличие пятилетнего опыта работы в страховой сфере.
  • Активы страховой компании должны составлять не менее 1 миллиарда рублей, уставной капитал должен быть порядка 120 млн. руб.
  • Организация должна быть финансово устойчивой.
  • Отсутствие любых оснований для принятия мер предупреждающих банкротство.

Полный список всех страховых компаний и банков, которые могут быть привлечены для страхования ответственности застройщика перед дольщиками, опубликован на сайте Центробанка. Ознакомиться с ним может каждый дольщик перед тем, как принимать решение о выборе той или иной строительной организации и подписании с ней ДДУ.

Застройщик, в свою очередь, обязан известить дольщика о том, каким образом застрахована его ответственность. Чаще всего застройщики либо являются членами ОВС, либо прибегают к услугам страховых компаний. Поручительства банков берутся значительно реже, поскольку это не выгодно для самих строителей, да и банки не всегда охотно идут на предоставление подобных гарантий.

Заключение

Необходимость страхования ответственности застройщика – эта мысль проходила красной нитью через весь период существования долевого строительства. Вероятно, надстройки, которые периодически возникали и продолжают возникать в соответствующем законодательстве, действительно были неспособны решить этот вопрос целиком и полностью. Остается смотреть, как подействуют на положение дел нововведения, которые начнут действовать в текущем году.

Строго говоря, как в старых поправках, так и в новых изменениях, использованы похожие тактики, а тот факт, что ФЗ-214 не работает так, как это ожидалось, может говорить не только об ошибочности логики законодательства, но и о недостаточно продуманных деталях.

Игорь Василенко

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:
Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности