Как заставить застройщика достроить дом

Допсоглашение — не подписывать

По закону любой застройщик может предложить вам дополнительное соглашение о переносе сроков — то есть предложить вам изменить договор. Если застройщик понимает, что не успеет достроить дом в срок, то не позднее чем за 2 месяца до истечения срока обязан вам об этом сообщить и у него есть право передоговориться с вами на новые сроки. У вас есть право не передоговариваться.

Застройщику выгодно с вами передоговориться. Это значит, что в вашем ДДУ как будто поменялся срок сдачи, а значит, вы не против задержки. Застройщики подгоняют новые сроки так, чтобы гарантированно уложиться и не платить никаких неустоек. Если же они не впишутся и в новый срок, то неустойки в любом случае будут ниже, чем если бы они отсчитывались от старых сроков. Короче: допсоглашение — это ваше согласие на бесплатный перенос сроков.

Часто застройщики выставляют все так, будто вы обязаны подписать дополнительное соглашение. Они присылают уведомление о переносе: «Настоящим уведомляем вас, что срок передачи изменяется на такой-то, вам необходимо явиться такого-то числа и подписать соглашение о переносе». Некоторые на это ведутся — сила слова!

Вам переносить срок невыгодно, поэтому на перенос не соглашайтесь. Вы не обязаны.

С вами наверняка будет общаться юрист застройщика, причем довольно жестко. Спокойно скажите ему: «Я понимаю, что ваша работа — убедить меня в этом допсоглашении. Но мне это невыгодно, неустойка за просрочку получится меньше или ее не будет вообще. Эти деньги я лучше потрачу на ремонт». Вся напускная серьезность застройщика — это не более чем психологический прием, не ведитесь.

2. Что делать участнику долевого строительства-долгостроя?

Под долгостроем обычно понимается многоквартирный дом (или иной объект недвижимости), строительство которого затянулось. Ранее, законодательно считалось, что долгостроем является объект, строительство которого нарушено более, чем на 1,5 года, позже критерий изменился до 6 месяцев.

В настоящее время под долгостроем понимается проблемный объект недвижимости, подпадающий под один из следующих критериев:

  • Нарушен срок завершения строительства более, чем на 6 месяцев
  • Нарушен срок исполнения обязанности по передаче квартиры более, чем на 6 месяцев
  • Застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство.

Если вы только планируете заключать ДДУ и хотите минимизировать риск столкнуться с долгостроем, то мы рекомендуем тщательно анализировать информацию — как о застройщике, так и о строящемся доме:

  • Репутация застройщика.
    Изучите публикации в СМИ, на форумах, в социальных сетях.
  • Наличие скидок.
    Обратите внимание, если скидки чрезмерно большие (например, 20%), то это повод задуматься — все ли в порядке с объектом?
  • Активность на стройке и динамика строительства —  также являются важными критериями для оценки рисков.
    Если вы планируете заключать ДДУ — не поленитесь, съездите на строящийся объект. Если там нет никакой активности — это повод задуматься. Также обратите внимание на сроки сдачи дома, которые декларирует застройщик. Если дом должен быть сдан через полгода, а на строительной площадке только — только вырыли котлован и забивают сваи — маловероятно, что дом построят вовремя.
  • Открытость сотрудников застройщика.
    Если сотрудники застройщика что-то не договаривают, уклоняются от прямых ответов, не предоставляют какие-либо документы для ознакомления, то есть ведут себя подозрительно — это может также свидетельствовать о том, что со стройкой не все в порядке.
  • Наличие судебных тяжб и исполнительных производств.
    Информацию о наличии судебных споров вы можете найти на сайтах соответствующих судов (ГАС «Правосудие» — суды общей юрисдикции, КАД «Арбитр» — арбитражные суды). А наличие у застройщика долгов по уже вынесенным судебным решениям можно проверить на специальном сервисе ФССП РФ.
Еще по теме  Сокращение на работе: действия работника в 2020 году

В ситуации, когда дольщик столкнулся с нарушением сроков строительства дома, перед ним встает выбор:

  • набраться терпения и ждать окончания строительства,
  • попытаться продать квартиру через переуступку
  • отказаться от дду в одностороннем порядке (или расторгнуть по соглашению сторон).

Перед принятием решения о том, как поступить, мы рекомендуем оценить —  какова вероятность сдачи дома, банкротства застройщика, получения своих денежных средств. И только после этого совершать конкретные действия.

1. Ждать окончание строительства.Этого варианта следует придерживаться, если у застройщика все плохо — стройка остановлена, нет денег.

Если вы расторгнете договор, то лишитесь права на квартиру и у вас возникнет право на получение денежных средств.Но если у застройщика их нет, то высока вероятность остаться ни с чем.

В такой ситуации лучше всего сохранить за собой права на квартиру, т.к. даже при банкротстве застройщика вы сможете вступить в реестр требований о передаче жилых помещений и получить квартиру после того, как дом достроит кто-то другой. Да, это долго. Но это лучше, чем остаться ни с чем.

В качестве компенсационной меры вы сможете предъявить требование об уплате неустойки за весь период просрочки. Понятно, что если у застройщика нет денег, то и неустойку навряд ли удасться получить. Но подобный вариант, по крайней мере, сохранит за вами право на квартиру.

2. Попытаться продать квартиру.Если вы не хотите ждать окончания строительства, то можете попытаться найти покупателя на вашу квартиру. В случае, если желающий найдется, вы сможете переуступить ему свои права по договору цессии, получить от него сумму, за которую продадите квартиру и забыть о долгострое как о страшном сне.

Как заставить застройщика достроить дом

3. Расторгнуть ДДУ и попытаться возвратить свои деньги.Этот вариант имеет смысл рассматривать ТОЛЬКО ЕСЛИ вы уверены в том, что у застройщика есть деньги и он с вами рассчитается. Еще раз повторимся — расторгнув договор, вы лишаетесь прав на квартиру, но еще не получаете (автоматически) денег от застройщика. Вот здесь то и кроется риск.

Помните, что при просрочке более, чем на 2 месяца вы можете расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке. Для этого достаточно направить в адрес застройщика уведомление об одностороннем отказе от исполнения ДДУ. С момента направления такого уведомления договор будет считаться расторгнутым и у застройщика возникнет обязанность возвратить вам стоимость квартиры, проценты за пользование вашими денежными средствами, а также убытки — в течение 20 рабочих дней. Если этого не произойдет — не ждите, обращайтесь в суд.

Также, можно попробовать расторгнуть договор по соглашению сторон. Путем подписания отдельного документа, в котором будут предусмотрены все ваши договоренности с застройщиком.

Еще по теме  Представительство в суде — практика и опыт гражданских дел

Если вы столкнулись с долгостроем и не знаете как поступить, хотите оценить свои риски и привлечь к делу профессионалов  — НАПИШИТЕ НАМ!

Мы обязательно вам поможем!

Оценить шансы на сдачу

Оцените, насколько реально, что застройщик достроит дом, и сколько времени ему на это понадобится. Если застройщик все же достроит дом и сдаст его, у вас появляется право требовать неустойку за просрочку и договариваться о компенсации найма квартиры. Для оценки используйте профессиональную помощь, а не смекалку и интуицию — если вы не строите дома каждый день, вашей интуиции не хватит, чтобы оценить состояние объекта.

Посмотрите, какой срок переноса хотел получить застройщик, когда предлагал вам подписать допсоглашение. Если это срок до года, то шансов на сдачу больше (так считает наш юрист-консультант).

Если срок больше года, то может случиться так, что застройщик не достроит дом и не сдаст его.

Если квартира стоит 5 миллионов, а просрочка — год, у вас есть право потребовать 912,5 тысячи рублей за просрочку:

  • 5 000 000 × 365 × 1 / 150 × 7,5% = 912 500 Р
    (неустойку считают по ставке, которая действует на момент вынесения решения, мы для расчетов взяли текущую — 7,5%)

Если так сделают все дольщики, застройщик вряд ли сможет с ними рассчитаться. Скорее всего, застройщик подаст на банкротство, а новостройку будет достраивать кто-то другой.

Чтобы оценить шансы на сдачу, лучше всего позвать юриста. Но не простого, а золотого, с опытом работы с застройщиками. Золотой юрист проверит, есть ли движение по счетам застройщика, и поймет, стоит ли инициировать процедуру банкротства. Земельный участок, на котором строится дом, находится в залоге у дольщиков — возможно, есть смысл его продать.

Оценить шансы на сдачу

Обычно в случае задержки есть три варианта: дождаться сдачи дома, продать квартиру или расторгнуть договор с застройщиком. Начнем с ожидания.

Риски. Долго ждать. Если застройщик обанкротится, судьба объекта туманна — может быть, найдут другого застройщика. Он может изменить проект, чтобы уложиться в бюджет. Вы не знаете, какой застройщик будет достраивать дом. Новый застройщик не будет выплачивать вам неустойку, потому что он не правопреемник старого, то есть он не отвечает за долги старого застройщика.

Еще по теме  Образец претензии к застройщику о взыскании неустойки

Как заставить застройщика достроить дом

Иногда дольщики вместо поиска застройщика создают жилищный кооператив, скидываются, нанимают подрядчиков и достраивают дом. Это дополнительные расходы — не все к ним готовы.

Продать сейчас

Вам принадлежит право на квартиру в недостроенном доме. Это право чего-то стоит, если его удастся продать.

Преимущества. Вы получаете деньги, возможно, даже больше, чем вложили, потому что выше строительная готовность дома. Вы избавляетесь от риска, что квартиру не достроят.

Риски. Продать с выгодой может и не получиться: долгострои не так ликвидны. Возможно, покупатель согласится взять вашу квартиру только при большой скидке. О продаже нужно будет рассказать в декларации.

Отказаться от договора в одностороннем порядке или расторгнуть его по соглашению сторон

Любой договор можно расторгнуть, условия расторжения прописаны в договоре и гражданском кодексе. Никто никому не раб.

Риски. Если у застройщика все плохо с деньгами, он может выплачивать вам очень долго. И нельзя наверняка сказать, выплатит ли. Дело в том, что в момент расторжения договора вы возвращаете квартиру как бы сразу и обязательство вернуть вам деньги у застройщика возникает тоже сразу. Но когда он выполнит свое обязательство? Главный риск — что застройщик будет возвращать вам деньги за квартиру очень долго или не вернет никогда.

Некоторые жулики выводят деньги со счетов, а когда дольщики обращаются к ним с исками и требованиями возврата денег, то разводят руками: «Денег нет, но вы держитесь».

Что делать. Что делать — вам скажет ваш прекрасный юрист, которого вы уже давно наняли.

Чтобы избавиться от риска, что не будет встречного исполнения, договоритесь с застройщиком подписать расторжение только в случае, если застройщик откроет аккредитив в пользу дольщика. Это специальный счет в банке, на который застройщик сразу зачисляет деньги в вашу пользу, а банк вам их отдаст тогда, когда вы зарегистрируете расторжение договора.

Если расторгаете в одностороннем порядке, пишите уведомление, что вы расторгаете договор и требуете выплатить вам стоимость квартиры и неустойку с момента внесения денег по ДДУ.

Лайфхак с аккредитивом здесь, скорее всего, не сработает, так как, отправив отказ, вы уже достали шашку и машете ею. Односторонний отказ рубит все отношения — надейтесь только на добрую совесть или слабые нервы застройщика (угадайте, как часто у застройщиков это встречается).

Письмо составляйте в свободной форме под диктовку вашего высококвалифицированного юриста и отправляйте по правилам, о которых мы рассказывали в статье «Как получить от застройщика компенсацию найма квартиры».

Серьезно: ЮРИСТА. НОРМАЛЬНОГО ЮРИСТА НАЙМИТЕ.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:
Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности