Отказ в разрешении на строительство: что делать в этой ситуации?

Общие положения

По законодательству застройщик обязан получать разрешение при возведении крупных объектов – гидротехнических сооружений, сооружений космической инфраструктуры, зданий, возводимых (реконструируемых) в пределах природоохранной территории и так далее. Вопрос выдачи документа решается в одной из уполномоченных структур, среди которых:

  • Федеральный орган (если возведение объекта планируется на наделах земли двух и более субъектов РФ).
  • Структура исполнительной власти на местах (субъекта РФ). Такие организации подключаются в случае, когда сооружение возводится (реконструируется) на участке двух или большего числа региональных образований.
  • Орган местного управления – если речь идет о возведении (капремонте) объекта, находящегося на участке двух и более поселений.

После получения заявления на предъявление разрешения инстанция проводит следующие работы:

  • Проверяет, насколько предоставленные документы соответствуют законодательству и требуемому перечню. При наличии нарушений уже на этом этапе проверяющий орган может признать несоответствие бумаг и дать отказ в предъявлении разрешения (об этом ниже).
  • Проводится проверка, насколько план участка и проект соответствуют требованиям градостроительной схемы земельного надела.
  • Передается разрешение, позволяющее начать процесс возведения объекта, или выдается отказ в предоставлении такового.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

С первого взгляда все прозрачно. Но в практической сфере решение об отказе часто является незаконным. В такой ситуации единственный выход – оспаривание решения уполномоченного органа и подача иска в суд. Но при подаче иска стоит придерживаться утвержденной формы и постараться лично проанализировать основания, ставшие причиной отказа.

Содержание

  1. Документы необходимые для получения
  2. В каких случаях могут отказать в получении?
  3. Что делать, если получен отказ?
  4. Досудебное урегулирование
  5. Порядок судебной отмены отказа

Разрешение на строительство – документ, подтверждающий соответствие постройки проекту, а также санитарным и законодательным нормам. Приведенная ниже информация касается юридических лиц, выдача разрешения физическим лицам (гражданам) несколько проще, но в целом проводится по тому же алгоритму.

Пред выдачей документа проверяется соответствие проектной документации законодательным актам, допустимость расположения объекта на выбранной территории, исходя из предполагаемого вида его назначения.

В каких случаях возможен отказ?

1.   При выдаче разрешения на возведение объекта заявители часто допускают серьезные ошибки, что вынуждает уполномоченные органы возвращать бумаги для корректировки. Одна из главных причин – отсутствие соответствующих прав у застройщика (заявителя) на получение рассматриваемой бумаги. Так, по законодательству в роли заявителя может выступать только застройщик (физическое или юрлицо), осуществляющее строительство (восстановление) объекта на определенном земельном участке.

Но это лишь одна из причин отказа. На самом же деле их может быть еще несколько:

  • Возводимое сооружение находится в полном или частичном несоответствии с требованиями градостроительного плана в отношении надела земли. Если речь идет о возведении (восстановлении) линейного объекта, то отказ возможен при несоответствии нормам проекта межевания и планировки участка. К слову, большая часть исков подается именно в случае таких пояснений уполномоченных структур.
  • Возводимый объект капстроительства не соответствует тем нормам и требованиям, которые указаны в разрешении на возведение объекта.
  • Параметры возводимого (восстанавливаемого) здания не соответствуют тем показателям, которые прописаны в рабочем проекте.
  • Застройщик частично или в полном объеме не выполнил требования ГрК РФ, а именно указания, прописанные статье 51, части 18.
Еще по теме  Готовый бизнес-план гостиницы

Стоит отметить, что упомянутый список оснований для отказа является полным. Если же уполномоченная структура отказывает по какой-либо иной причине, то такое решение является незаконным. При этом застройщик имеет право подать иск в суд и оспорить отказ в утвержденном на законодательном уровне порядке. Главное, чтобы перед глазами была форма составления документа. В противном случае есть вероятность неприятия иска уже судебной инстанцией.

2.   На этапе предоставления госуслуги. Бывают ситуации, когда застройщик обращается за разрешением на строительство, но ему отказывают уже на этапе предоставления услуги. Причины чаще всего в следующем:

  • Если речь идет о выдаче разрешения, то отказ может быть обусловлен отсутствием права у заявителя на получение соответствующей услуги, передача неполного пакета или несоответствующих бумаг действующим требованиям.
  • При продлении разрешения отказ может быть обусловлен отсутствием у обратившейся стороны права на получение услуги, а также в случае отсутствия начала строительных работ до завершения срока передачи заявления о продлении периода действия разрешения на возведение объекта.

Отказ в разрешении на строительство: что делать в этой ситуации?

Если приводятся иные причины отказа, то решение также является незаконным. Но в вопросе предоставления госуслуги нарушения встречаются редко.

В каких случаях могут отказать в получении?

В Московской области юридическим лицам в 2020 году для получения разрешительного документа нужно:

  • Зарегистрировать разработанный проект;
  • Зарегистрировать первоначальную разрешительную документацию. Для этого необходимо обратиться в ИСОГД Мособлархитектуру. В этой организации документу должен быть обязательно присвоен соответствующий номер;
  • Подать заявление в Министерство жилищной политики на выдачу разрешения на строительство. В заявлении следует указать присвоенный номер регистрации.

К заявлению обязательно прилагаются:

  • Выписка на земельный участок из ЕГРН;
  • Градостроительный план указанного участка. Срок годности плана – не более 3-х лет;
  • Схема, на которой указано расположение участка и объекта на нем;
  • Проектная документация. В проекте должно быть графическое изображение объекта и его текстовое описание.

Отказать в регистрации документов в ИСОГД в основном могут в нескольких случаях:

  1. Нет положительного заключения госэкспертизы. 03.08. 2018 года принят закон 342-ФЗ, в котором расписаны новые правила формирования разрешительных документов и изменения, касающиеся действий девелопера к формированию пакета документов на земельный надел. Также введено понятие ЗОУИТ, расшифровывается оно как озона с особыми условиями использования территорий. Всего их 28, это территории рядом с аэродромами, территории культурного наследия, охранные зоны и т.д. Если объект создается в зоне ЗОУИТ, то он должен подвергаться государственной экспертизе;
  2. Нет проекта и СЗЗ согласования с Роспотребнадзором. Перед получением разрешения на строительство в Мос. области нужно определить санитарно-защитную зону для планируемого производства. Если предприятие уже действует, то для разработки СЗЗ отводится 2 года. Для изначально проектируемых разработать СЗЗ и утвердить ее нужно в срок от 2,5 до 3-х месяцев;
  3. Нет технических условий на вынос существующих сетей за пределы застройки. При проектировании здания в пятно предполагаемой застройки могут попасть сети (как действующие, так и старые). На генплане должны быть указаны технические условия, обеспечивающие вынос сетей. При отсутствии данного согласования в выдаче разрешительной документации Застройщику может быть отказано;
  4. Нет согласования с Главным управлением культурного наследия (ГУКН). Перед выполнением проектных работ на пустом участке нужно провести историко-культурную экспертизу. Выполняют ее в Москве по сезонам всего несколько организаций, поэтому о получении согласования ГУКН нужно побеспокоиться заранее;
  5. Нет разрешения на строительство от администрации аэропорта. При планировании застройки в приаэродромной территории согласно закона 135-ФЗ нужно предварительно получить согласование у владельца аэродрома. Также следует провести независимое исследование на электромагнитные излучения, уровень шумов и степень загрязнения воздуха с последующим его заключением в Роспотребнадзоре;
  6. Есть замечания к разделам проекта. Проектная документация должна соответствовать положениям, указанным в Постановлении №87 от 16.02.2018 года. В регистрации в ИСОГД может быть отказано, если исходно-разрешительные документы укомплектованы не в полном объеме или неправильно. Чтобы избежать этих ошибок Застройщику не стоит обращаться за помощью к малоизвестным проектным компаниям и доверять тем, кто значительно снижает стоимость услуги;
  7. Нет согласования АГО. Перед получением разрешения на возведение объектов в Московской области каждый из них должен быть оценен комиссией АГО Мособлархитектуры. Эксперты устанавливают соответствие градостроительных проектов и особенностей зданий (например, расположение проездов, парковочных мест) требованиям, разработанным для Московской области;
  8. Нет действующих технических условий, обеспечивающих подключение представленного объекта к инженерно-техническим сетям. Документально необходимо подтвердить расположение коммуникаций, электрических сетей, водоснабжения. Обязательно нужно предусмотреть технические условия для сброса ливневых стоков, так как в Московской области их выход на рельеф запрещен;
  9. Нет согласования с Роснедр. В проектной документации должно быть заключение от Федерального органа охраны природных недр о том, что полезных ископаемых под представленным для застройки участком нет;
  10. Нет разрешения от Росрыболовства. Согласование строительства с МОКТУ (Московско-Окским территориальным управлением) требуется, если участок совпадает с водоохранной зоной.
Еще по теме  Право на проживание в приватизированной квартире

Что делать, если получен отказ?

Если уполномоченная структура отказала в выдаче разрешения, то есть два пути:

  • Устранить имеющиеся недостатки и попытаться получить разрешение повторно.
  • Подать иск в суд по существующей форме и потребовать признания такого решения незаконным.

Если выдающая разрешение структура действовала на законных основаниях, а обоснование отказа выполнено с учетом норм законодательства, то застройщику остается только один путь – исправить существующую ситуацию. Но что делать, если решение явно противоречит закону или же объяснение уполномоченной структуры носит слишком «размытый» характер? В таком случае застройщик (заявитель) вправе подать иск, форма которого подразумевает включение в документ следующей информации:

  • Адресат судебной инстанции, в которую подается иск. Здесь точно прописывается не только название суда, но и город, индекс, улица и дом.
  • ФИО заявителя, его контактный номер телефона, а также фактический адрес, по которому проживает лицо.
  • Данные о заинтересованном лице. Иск в обязательном порядке должен содержать наименование органа, действия которого подлежат обжалованию. Также указывается юридический адрес второй стороны (если он известен).
  • Пояснение ситуации. Далее заявитель должен изложить ситуацию – указать место нахождения участка, особенности возводимого здания, название отказавшей организации и указать причины, по которым заявление было отклонено. Чем больше информации содержит иск, тем выше вероятности его принятия судом. Если имеют место дополнительные  обстоятельства, то они также должны быть изложены.
  • Просьба признать решение определенного органа  незаконным. Здесь же стоит указать номер документа и дату его выдаче. Не лишним будет продублировать адрес здания, разрешение на строительство которого не было выдано уполномоченным ураном. Далее в иске приводится требование к уполномоченной структуре выдать разрешение на строительство объекта по определенному адресу.
  • Приложение. Далее существующая форма подразумевает приложение минимального пакета документов – копии заявления и паспортов заявителя, копии документов, которые подтверждали бы доводы заявителя, и копию отказа.
Еще по теме  Штраф за незаконную предпринимательскую деятельность в 2020

Государственные органы, которые по закону должны выдавать допуск на проведение строительства, иногда могут отказать в нем. Причины данного решения обязательно должны быть обоснованы законом, их перечень указан в Градостроительном кодексе. Чаще всего запрет обусловлен неполном пакетом документов или тем, что в них приведены не подтвержденные данные. Оспорить не устраивающее решение можно в досудебном порядке, или через суд.

Чтобы обжаловать действие комиссии, принявшей запрет на строительство, на досудебном уровне требуется подать заявление в орган местного самоуправления который выдавал ГПЗУ или выше стоящей Мин. строительства.

В заявлении нужно выдвинуть требование о признании незаконности действий сотрудника, принявшего подобное решение.

Заявка должна быть рассмотрена руководством за 30  дней, со дня регистрации письменного обращения. В итоге принимается одно из двух решений:

  • Заявителю отказывают в удовлетворении просьбы и предоставляют мотивированные и подтвержденные законом причины запрета на строительство;
  • Заявление принимается во внимание, прежнее решение отменяется. Должностному лицу вменяется обязанность в течение 3-х дней выдать запрашиваемое разрешение.

Если результат решения заявителя не удовлетворяет, то он может подать жалобу в Министерство строительства. Проверка информации указанной в жалобе проводится коллегиально, после чего анализ исследования отражается в письменном ответе на поступившую жалобу.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Коллегиальная комиссия может признать отказ в выдаче разрешения на застройку законным. В этом случае она отказывает в удовлетворении тех требований, которые описаны в поступившей в орган жалобе. Если отказ будет признан незаконным, то он будет отменен, а заявитель получит запрашиваемый документ.

Досудебное урегулирование – один из самых быстрых способов добиться выдачи документации. Если данную процедуру по каким-либо причинам провести невозможно, или ее итоги не устраивают, то можно обратиться в суд.

Разбирательству в суде иногда предшествует досудебное обжалование. Однако заявитель может обратиться в суд и без предварительной подачи жалоб в соответствующий орган.

В первую очередь перед подачей заявления нужно верно установить ответчика. Разрешение выдается исполнительным органом местного самоуправления по месту нахождения указанного земельного участка, поэтому ответчиком выступает территориальный орган данного управления, выдавший незаконный (по мнению заявителя) отказ на планируемое строительство.

Судебная жалоба подается в районный или городской суд, в ней нужно указать:

  • Сведения об ответчике и заявителе;
  • Реквизиты того документа, в котором был указан отказ;
  • Комплект документов, поданных на выдачу разрешения;
  • Доводы, подтверждающие незаконность запрета на строительство.

Подающий жалобу также может предоставить доказательства, подтверждающие его право на возведение строений. К ним относятся — правоустанавливающий пакет документов на надел земли, справка из градостроительного плана, копия переписки о выдачи разрешения.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Подать заявление в суд можно в течение 3-х месяцев с момента отказа, но судебные органы часто рассматривают жалобы и с большим сроком давности.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:
Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности