Предварительный договор купли продажи квартиры с авансом

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

  • фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
  • наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
  • реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи — это документ, в котором зафиксированы намерения сторон заключить сделку в будущем. В соглашении установлены условия и требования, которые после подписания считаются неизменными и будут содержаться в основном ДКП.

Предварительный ДКП заключается в следующих случаях:

  • продавец не имеет пока нужных документов на квартиру;
  • в момент заключения сделки одна из сторон отсутствует;
  • у покупателя недостаточно денег для приобретения.

Порядок заключения предварительного соглашения установлен ст. 429 ГК РФ. Документ составляется по тем же правилам, что и основное соглашение.

Предварительный ДКП составляется в письменной форме в 2-х экземплярах для каждой стороны сделки. Предметом соглашения является обязанность подписать основной договор в будущем.

В предварительном договоре указываются:

  1. Паспортные данные сторон. В договор обязательно вписываются все собственники квартиры. Если собственность совместная — продавец должен предоставить нотариально заверенное нотариусом соглашение на сделку.
  2. Точные параметры квартиры. Указывается площадь, этаж, адрес, количество комнат, кадастровый номер.
  3. Дата заключения сделки. Срок прописывается цифрами и прописью, чтобы исключить двойное толкование. Если он не указан — основной ДКП должен быть заключен в течение года с даты подписания предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
  4. Окончательная цена. Определяется точная стоимость квартиры, после подписания соглашения она остается неизменной.
  5. Порядок оплаты. Указывается, в какой форме будет проходить оплата — наличными или по безналу. Если оплата будет проводиться по безналичному расчету обязательно указываются реквизиты банковского счета. Также прописывается срок окончательной оплаты.
  6. Ответственность за нарушение договора. Стороны могут прописать штрафные санкции в случае невыполнения договорных обязательств. Участники также вправе добавить в соглашение пункт об его аннулировании.
  7. Обязанности сторон по проведению подготовительных мероприятий перед заключением основного договора. Например, выписка из квартиры граждан, расходы на совершение сделки и т.д.
  8. Сведения о денежном залоге или авансе. В договоре обязательно указывается сумма внесенного залога от покупателя (как правило не более 10% от суммы сделки).

Если квартира покупается с обременением ипотекой, составление предварительного ДКП обязательно. В договоре должно быть указано, что окончательный расчет производится за счет кредитных средств, полученных от банка. Обращаться в банк за выдачей кредита можно только после подписания предварительного соглашения.

Если банк одобряет условия сделки, то на основании содержащихся в предварительном соглашении сведений определяются сроки и способы выдачи кредита заемщику-покупателю. В дальнейшем эти данные указываются в основном ДКП и являются гарантией финансового обеспечения сделки.

Еще по теме  Страхование квартиры на время отпуска

Сбербанк принимает на рассмотрение только те предварительные договоры, которые оформлены по разработанному им образцу. Пошлина за регистрацию ипотеки оплачивается только после подписания основного ДКП.

Предварительный платеж при покупке квартиры может вносится в виде задатка или аванса. Эти два термина разнятся:

  • задаток остается продавцу, если покупатель откажется от приобретения недвижимости; при этом, если продавец откажется продавать квартиру, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ);
  • аванс является только предоплатой, если договор не будет заключен продавец просто возвращает его покупателю.

Задаток уплачивается в счет суммы, положенной продавцу за совершение основной сделки. Выплата задатка гарантирует, что в основном ДКП будут прописаны те же условия, что и в предварительном. О получении задатка (аванса) должна быть написана расписка. Размер выплаты стороны определяют самостоятельно.

Образец предварительного договора купли-продажи

Предварительный ДКП квартиры в новостройке может содержать требование о внесении покупателем определенной денежной суммы с целью бронирования понравившегося объекта.

Вернуть задаток по предварительному соглашению можно двумя способами:

  1. Отправить продавцу письменное уведомление о возврате задатка.
  2. Обратиться в суд с предварительным соглашением и распиской о выплате задатка.

Существует три варианта расторжения предварительного соглашения:

  1. В одностороннем порядке. Один из участников сделки направляет другому письменное предложение о расторжении договора. При этом инициатор должен выплатить штраф и пеню. Если покупатель внес задаток, но решил расторгнуть договор — задаток остается у продавца. Если же инициатором является продавец, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере.
  2. По соглашению сторон. В данном случае стороны уничтожают в получении денег и все экземпляры предварительного договора. Покупатель получает задаток обратно.
  3. В судебном порядке. Один из участников может подать в суд, если посчитает что условия договора нарушают его права и не соответствуют закону.

Если установленный для подписания основного ДКП срок истек и ни одна сторона не выдвигает письменных требований заключить сделку, то предварительное соглашение автоматически аннулируется, а обязательства прекращаются (

п. 6 ст. 429

ГК РФ).

Если предварительное соглашение заверялось у нотариуса, акт о его расторжении должен быть также заверен нотариально.

В договоре нужно указать следующие сведения:

  • реквизиты – дата заключения, город оформления, данные продавца и покупателя. Действующий от лица продавца риэлтор должен предъявить заверенную доверенность;
  • предмет– квартира с такими характеристиками, как площадь, этаж, число комнат;
  • свидетельство о государственной регистрации жилья;
  • цель заключения – подтверждение того, что в дальнейшем стороны оформят основной договор в установленный срок;
  • стоимость квартиры – полная стоимость покупки цифрами и прописью;
  • задаток – был ли получен, в каком размере. Прикладывается расписка и указывается сумма, на которую претендует покупатель в случае отказа продавца от проведения сделки в будущем;
  • сроки сделки – можно определить самостоятельно. Если стороны не определили сроки, то на оформление сделки выделяется 1 год;
  • подписи участников.

Помимо обязательных условий, стороны могут внести в документ и ряд дополнительных:

  • дата, к которой продавец должен освободить помещение;
  • штрафы за срыв сделки купли-продажи;
  • соглашение о передаче квартиры с мебелью и иным имуществом.

Такой договор не нуждается в обязательной государственной регистрации.

Он составляется исключительно в двух экземплярах. Составить предварительный договор с задатком со стороны покупателя можно в риэлтерской компании, предоставляющей такую услугу.

Нужно ли заверять

Законодательство не обязует стороны оформлять предварительное соглашение у нотариуса.

Однако, они могут сделать это при желании. Нотариус должен проверить весь собранный пакет документов, после чего можно будет приступить к заключению соглашения.

Задаток в таком случае вносится при нотариусе, после чего обе стороны получают свой экземпляр документа.

Срок действия

Предоплата при покупке-продаже квартиры – задаток или аванс?

Одна из целей заключения предварительного договора – это определение времени заключения основного.

Продавец и покупатель могут установить любой срок (обычно 1-2 месяца).

Если стороны не указали конкретное время, то он автоматически становится равен 1-му году. По истечении срока обязательство заключить соглашение теряет силу.

Предварительный договор может быть аннулирован одним из нескольких способов:

  1. В одностороннем порядке. Если от сделки отказался покупатель, то он потеряет залог. Если же отказ последовал от продавца, то он обязан выплатить покупателю залог в двойном размере. Все штрафы и санкции также оплачиваются инициатором.
  2. По согласию сторон. Все последствия отказа обговариваются между покупателем и продавцом.
  3. По судебному решению. Участники могут выдвинуть требование расторгнуть договор с условием того, что соглашение нарушает их права.

При расторжении в одностороннем порядке вторая сторона может обратиться в суд с требованием выполнить установленные обязательства.

Срок действия договора

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Еще по теме  Пишем заявление лица предоставившего жилое помещение

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Риски сделки

Предварительный договор купли продажи квартиры с авансом

При заключении предварительного ДКП важно предусмотреть возможность возникновения следующих рисков:

  • Риск уклонения от заключения основного договора — если один из участников сделки уклоняется от оформления купли-продажи, другой участник вправе требовать заключения основного договора через суд (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
  • Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег — в случае судебного спора, покупатель квартиры может претендовать только на возврат предоплаты и выплаты неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России.
  • Риск двойной продажи — так как по предварительному договору у покупателя не возникает права собственности на квартиру, то застройщик может заключить такой же договор с другим покупателем и продать ему эту квартиру.
  • Риск признания предварительного договора не заключенным — одним из существенных условий предварительного соглашения является указание всех параметров приобретаемой квартиры. Если квартира еще не построена, точно определить ее характеристики не всегда возможно. В этом случае, если стороны не достигнут соглашения по существенным условиям договора, то он не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ).

Проблемы могут возникнуть лишь с возвратом задатка – иногда продавцы уклоняются от этой обязанности, и вопрос приходится решать в судебном порядке.

Чтобы полностью обезопасить себя при передаче средств, необходимо:

  1. Отказаться от выплаты чрезмерно большой суммы– на практике, размер задатка не превышает 8-10% от стоимости объекта недвижимости.
  2. Тщательно изучить все предъявленные продавцом документы на право собственности.
  3. Заранее получить выписку на недвижимость из ЕГРП – она поможет определить подлинность предоставляемой продавцом документации. При проведении судебного разбирательства преимущество получит добросовестное лицо, получившее выписку.

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).

Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.

Регистрация договора

можно ли продать квартиру в ипотеке

При заключении предварительного ДКП, участники соглашения фиксируют свое намерение заключить основной договор на тех же условиях в будущем. Оформление данного договора не отражается на имущественных правах никаким образом. В соответствии со ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость, а не договор купли-продажи.

Предварительное соглашение государственной регистрации не подлежит. Данная позиция установлена Определением Верховного суда РФ от

20.07.2010 № 5-В10-42

.

По желанию сторон договор может быть заверен у нотариуса (ст. 163 ГК РФ). Однако, если стороны решили заверить основной договор у нотариуса, то предварительное соглашение также подлежит нотариальному удостоверению.

Пример заполнения соглашения

 Элемент   Содержание
 Шапка 
  1. Дата подписания.
  2. Информация о сторонах – ФИО, даты рождения, адреса проживания, паспортные данные.
 Предмет   Сроки заключения основного соглашения.
 Условия основного договора
  1. Площадь квартиры, число жилых комнат.
  2. Данные о праве собственности продавца.
  3. Инвентаризационная стоимость квартиры по состоянию на определенную дату.
  4. Цена продаваемой квартиры, установленная сторонами, а также размеры платежей при применении рассрочки.
  5. Подтверждение отсутствия зарегистрированных для проживания в квартире лиц.
  6. Сроки выплаты задатка.
  7. Данные о банковской ячейке.
 Ответственность сторон  Порядок возмещения убытков при уклонении от заключения основной сделки.
 Разрешение споров  Порядок решения возникающих разногласий.
 Форс-мажор  Обстоятельства, которые могут стать законным основанием для освобождения от ответственности за невыполнение обязательств.
 Заключительные положения
  1. Сроки действия предварительного соглашения.
  2. Адреса, по которым могут производиться уведомления.
 Подписи сторон  Подписи и ФИО продавца и покупателя. Если в качестве первого выступает юридическое лицо, то дополнительно ставится печать.
Еще по теме  Услуги по приватизации квартиры: сколько стоит помощь риэлтора и юриста

Если покупатель перечисляет продавцу задаток, то это также должно быть оформлено. Самый распространенный метод – расписка.

Пишется от руки, содержание законодательно не регламентируется. Соглашение можно составить и без задатка.

Ключевые элементы расписки:

  • паспортные и контактные данные продавца;
  • основания для передачи средств – предварительное соглашение от определенной даты;
  • предмет договора – квартира;
  • дата и место передачи денежных средств;
  • указание того, что хозяин пересчитал средства и подтвердил их полноту;
  • подпись.

Расписка составляется продавцом и передается покупателю.

Задаток при покупке квартиры

Цель составления– дать сторонам гарантию того, что сделка по купле-продаже квартиры будет совершена и все условия будут соблюдены.

Так гласит статья 429 ГК РФ. Установленные в таком соглашении условия о цене и сроках не могут быть изменены в одностороннем порядке.

Предварительный договор применяется в следующих случаях:

  1. Обе стороны хотят документально подтвердить согласие на совершение сделки купли-продажи конкретной недвижимости в будущем.
  2. Покупатель приобретает квартиру по ипотеке или не успел собрать полную сумму и желает «забронировать» за собой выбранный вариант по установленной цене.
  3. Продавцу требуется дополнительное время на сбор всей документации на квартиру, а покупатель уже найден.
  4. Когда он нужен для опеки (например, при продаже квартиры с долями детей).

Перечень объектов, которые могут стать предметом предварительного договора, не ограничен – купля-продажа квартиры может сопровождаться доп. соглашениями на законных основаниях.

Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.

В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка Покупателю в двойном размере.

Таким образом, задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность. 

Казалось бы, логика налицо, но именно из-за финансовой ответственности, соглашение о задатке при покупке квартиры используется редко. В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка, и соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры.

Вообще, задаток – это регламентированное законом понятие. Его суть описана в ГК (ст. 380, 381 ГК РФ).

В отличие от задатка, четкого определения понятия «аванс» в ГК нет, но все же аванс там упоминается. Считается, что если при внесении предоплаты, стороны прямо не указали в договоре/соглашении, что это именно задаток, то закон трактует эту сумму как аванс (п.3, ст.380, ГК РФ).

Какова юридическая сила документа

Статья 160 Гражданского Кодекса РФ гласит, что предварительное соглашение должно быть составлено в письменном виде с соблюдением установленных правил и форм. В противном случае, такой договор не будет иметь законной силы.

Юридически значимый документ обладает следующими принципами:

  • четко определен предмет и сопутствующие условия соглашения;
  • установлены сроки оформления основной сделки. При их отсутствии купля-продажа должна быть оформлена в течение 1 года после составления предварительного договора;
  • обязательство заключения завершится в случае, если установленные сроки его оформления истекли, и ни одна из сторон не настаивает на оформлении сделки.

Необходимые бумаги

Чтобы оформить предварительное соглашение, продавец и покупатель должны предоставить следующий набор документов:

  1. Оригиналы паспортов с последующим приложением их копий к договору.
  2. Свидетельство о государственной регистрации от продавца. В нём должно быть указано, что сторона является законным владельцем квартиры.
  3. Технический паспорт квартиры.
  4. При наличии нескольких собственников в документе прописываются данные каждого из них. 
  5. Справки об отсутствии задолженностей по квартплате, выписка из ЕГРП и т.п.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:
Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности